Так стоит ли покупать квартиру по наследству?

На этот вопрос достаточно уклончиво отвечают даже специалисты в сфере недвижимости.

Сложно выявить всех потенциальных наследников, которые вполне могут объявиться спустя годы после совершения сделки и заявить о своих претензиях.

Ст. 1155 ГК РФ допускает, что наследник мог не быть проинформирован о смерти наследодателя до определенного времени и предоставляет ему возможность восстановления своих прав в суде, если он докажет этот факт.

Важно: Срок, определяемый законом для восстановления наследственных прав – три года. Но исчисляются они с того момента, как наследник был информирован о смерти наследодателя.

Очевидно, что предугадать развитие событий при такой формулировке практически невозможно.

Однако покупатель тоже защищен законом благодаря Постановлению Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года, в котором фигурирует понятие “добросовестный приобретатель”. Если действия покупателя соответствуют этому определению, т.е. квартира честно оплачена и доказано, что он не мог быть информирован относительно сложившейся ситуации, суд оставляет квартиру в его собственности.

Риски покупки квартиры по наследству

Чтобы наглядно представить основной риск такого приобретения, обратимся к перечню наследников, определяемых законом:

1. Первая очередь – дети, родители, супруг(а). При этом дети как родные, так и усыновленные.
2. Вторая очередь – бабушки и дедушки с обеих сторон, а также братья и сестры, полно- и неполнородные.
3. Третья очередь – тети и дяди.

Список продолжается до седьмой очереди, которую замыкают падчерицы, пасынки, мачехи и отчимы. Если вспомнить, что у каждого из них есть свой круг потенциальных наследников, которые в рассматриваемом случае могут наследовать по представительству, становятся понятными опасения приобретателей недвижимости.

Помните. Ни один риэлтор не может стопроцентно гарантировать отсутствие претензий внезапно объявившихся наследников приобретаемой квартиры.

Кроме того, зачастую квартира принимается в наследство будучи в залоге или вкупе с долгами наследодателя. В этом случае покупателю придется иметь дело с требованиями кредиторов.

Еще один распространенный риск – обременение квартиры правами третьих лиц. Например, жилье может быть арендованным на длительный срок. По закону договор аренды не может быть расторгнут даже при смене собственника.

Также не исключено, что продавца могут признать недостойным наследником уже после совершения сделки.

Мошеннические схемы

До сих пор речь шла о рисках, вызванных большей частью стечением обстоятельств.

Однако покупатель вполне может стать жертвой намеренного корыстного умысла.

Наиболее популярные мошеннические действия:

1. Сознательное сокрытие наследников в период заключения сделки и последующее их появление с целью отсудить жилье у покупателя после приобретения. Как правило, мошенники настаивают на значительном уменьшении фактически уплаченной за квартиру стоимости по договору, мотивируя этот шаг снижением налога.
2. Поддельное завещание. Обычно применяется с привлечением нотариуса к участию в мошенничестве. Для покупателя такая схема чревата появлением законных наследников.
3. Использование мошенником генеральной доверенности, полученной у покойного собственника путем обмана. В такой ситуации преступники пытаются сбыть недвижимость как можно быстрее и скрыться, а новому владельцу приходится разбираться с обманутыми наследниками.
4. Получение завещания квартировладельца обманным путем и его последующее убийство. Эта схема активно применялась в 90-х и обычно используется в отношении лиц, страдающих алкоголизмом.

Чтобы максимально уберечь себя от убыточной сделки, перед ее совершением следует обязательно удостовериться в смерти предыдущего владельца, личности продавца, выяснить все операции, совершаемые с жилплощадью до настоящего времени.

Обязательно стоит узнать по возможности о составе семьи покойного.

Если законных наследников несколько, в договоре должна быть подпись каждого из них.

Когда продавец представляет интересы всех наследников, нужно внимательно ознакомиться с доверенностью, заверенной нотариально.

Будьте предельно осторожны, если квартира получена продавцом по завещанию от постороннего человека.

Если она находится в собственности менее трех лет, от такой сделки лучше отказаться. Более наглядно представить себе всю последовательность действий поможет.

Пошаговая инструкция

1. Шаг первый. Получение выписки из ЕГРП с целью проследить историю жилья и выявить вероятные обременения.
2. Шаг второй. Запросить выписку из домовой книги и узнать таким образом обо всех прописанных на данной жилплощади.
3. Шаг третий. Получение информации от соседей. Порой это наиболее верный способ узнать о возможных подводных камнях.

   Типичны ситуации, когда покойный проживал с гражданской супругой, имея при этом детей от законной жены, не прописанных в квартире, но имеющих право претендовать на долю в квартире.

4. Шаг четвертый. Определение круга наследников, насколько это возможно. Если зафиксированы отказы от наследства, нелишне поинтересоваться их причиной.
5. Шаг пятый. Изучение документов – паспорта продавца, свидетельства о смерти предыдущего владельца, при наличии доверенности остальных наследников и т.п.

Совет. Указывайте в договоре только реальную сумму сделки. Это поможет вам избежать убытков при любом исходе дела.

Покупка квартиры, полученной по наследству и находящейся в собственности менее трех лет

Как известно, квартира может быть продана только собственником.

Если продавец, получивший квартиру по наследству, стал ее собственником менее трех лет назад, риски покупки такого жилья существенно возрастают:

1. Во-первых, вспомним о сроке исковой давности по делам о наследстве: менее трех лет и при покупке квартиры вероятность появления не известных ранее претендентов на квартиру значительно увеличится.
2. Во-вторых, зачастую нерадивые продавцы настаивают на снижении суммы сделки, аргументируя эту меру нежеланием платить налог, взимаемый при продаже жилья, находящегося в собственности менее трех лет.

Заключение

Покупка квартиры по наследству менее 3 лет в собственности может обернуться значительным ущербом и длительными судебными разбирательствами, если не проявить изрядную долю бдительности.

Учитывая множество деталей, требующих внимания при заключении такого рода сделки, рекомендуем перед ее совершением обратиться за помощью к специалистам.

Квартиры на вторичном рынке недвижимости отличаются не только площадью, планировками и расположением, но и своими историями. Одни были приватизированы и всегда принадлежали лишь одному собственнику, другие покупались уже в рыночные времена и сменили не одного хозяина, а третьи переходили к продавцам по наследству. Продажа квартиры, перешедшей по наследству, – дело, в общем-то, довольно обычное. Однако покупателю такой недвижимости нужно знать хотя бы об основных рисках, с которыми он может столкнуться.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

« » недавно касался темы наследства в статьях « » и « ». Сегодня мы рассмотрим третий аспект – покупка квартиры, полученной в наследство. Наши эксперты расскажут, к чему же стоит готовиться покупателям в подобных случаях.

Покупка с риском
«Основной риск при покупке таких объектов заключается в том, что вместе с ними есть вероятность приобрести имущественные претензии лиц, законные права которых были нарушены при выделении наследства», - говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». «После оформления собственности на наследника и ее продажи может появиться третье лицо, имеющее виды на наследство», - добавляет Карен Багдасарян, заместитель начальника отдела новостроек «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости». Причем здесь не важно, как наследовал продавец – по закону или по завещанию. Напомним читателям, что наследники бывают, так сказать, двух видов. По закону имущество наследуется родственниками умершего, если он не оставил завещания, существует несколько очередей наследников по закону. К первой очереди относятся ближайшие родственники – супруг, дети, родители (ГК РФ, гл. 63). Но наследодатель может распорядиться своим хозяйством и завещать его по своему усмотрению – родне или другу, нескольким людям или одному (ГК РФ, гл. 62).

При наследовании по закону есть вероятность, что объявятся граждане, которые тоже обладают правами на наследство. Например, у умершего могут быть дети от предыдущих браков или супруга, с которой он давно не жил, но официально так и не развелся. Возможна и такая ситуация: у почившего нет наследников первой очереди (дети, супруги и родители), они умерли раньше, поэтому наследство оформили наследники второй очереди, но объявляются внуки наследодателя, которые имеют право на наследство по представлению (статья 1146 ГК РФ), т.е. в тех долях, которая была бы положена детям умершего (родителям внуков). А еще вдруг может объявиться наследник по завещанию, о существовании которого родственники почившего, вступившие в наследство по закону, бывают и не осведомлены.

Если же недвижимость наследуется по завещанию , то часто его оспаривают недовольные наследники по закону , например, пытаются доказать, что оно поддельное, либо наследодатель был не адекватен или действовал по принуждению, когда оформлял этот документ. Ведь мало каким родственникам нравится, когда квартира достается, например, гражданской супруге или соседке, которая за ним ухаживала. «Существует и вероятность появления наследника с другим завещанием, составленным позднее, а оно по закону отменяет все, выданные ранее, - рассказывает Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»). – И кроме того, у умершего может быть круг законных преемников, которые имеют право на долю в наследстве независимо от текста завещания. К данной категории относятся нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители и другие иждивенцы».

Подобные обстоятельства обычно приводят наследников и претендентов на недвижимость в суд. «И если истец доказывает справедливость своих притязаний, то сделку купли-продажи недвижимости признают недействительной со всеми вытекающими последствиями, то есть каждая из сторон обязуется возвратить другой все, что она получила по сделке», - говорит Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

Таким образом, покупатель возвращает квартиру, а продавец должен вернуть ему уплаченные деньги. Но обычно они оказываются потраченными, и тогда можно лишь уповать на судебных приставов и наличие у продавца депозитов или какого-либо имущества, которое можно реализовать для погашения долга. Если таких «богатств» не окажется, суд может обязать должника возвращать деньги постепенно, с каждой зарплаты в течение многих лет.

Еще один риск. Как отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» , надо быть особенно осторожным, приобретая недвижимость, полученную в наследство недавно. Она может продаваться сразу же после оформления соответствующих документов, но в таких случаях продавцы (владевшие объектом менее трех лет) вынуждены платить подоходный налог, им не облагается лишь сумма до миллиона рублей. Поэтому продавцы стремятся указать в договоре купли-продажи цену не выше миллиона. Согласившись на это, покупатель жилья в случае дальнейших судебных тяжб между наследниками и расторжения сделки рискует получить назад лишь сумму, указанную в договоре, даже если по факту он заплатил в несколько раз больше.

Другой малоприятный нюанс - оформляя завещание, наследодатель может сделать завещательный отказ: возложить на наследника обязанность предоставить право пользования недвижимостью или ее частью другому лицу на период всей его жизни или на определенный срок. Скажем, отец завещает квартиру сыну, но только при условии, что его супруга (не важно, мама ли она сыну или мачеха) будет в ней проживать до ее смерти. «И при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, право пользования им, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу», - сообщает Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

Если о завещательном отказе станет известно после сделки купли-продажи, нужно будет обращаться в суд и доказывать, что продавец обманул покупателя, скрыв данный факт.

Мошеннические схемы
С продажей недвижимости, позиционирующейся как «полученная в наследство», бывают связаны и откровенные мошенничества. Родственники, общающиеся с умершим и первые узнавшие о его смерти, не желая делить наследство с другими законными наследниками, могут скрыть от них этот факт. «Обманутые родственники могут оставаться в неведении долгое время, и по этой причине пропустить срок принятия наследства. Тем не менее покупателю стоит учесть, что они имеют право восстановить данный срок или установить факт принятия наследства через суд», - объясняет Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

Также нечестные наследники могут воспользоваться тем, что другие родственники не имеют возможности вступить в наследство в положенный срок (по закону это 6 месяцев с момента смерти наследодателя) по каким-либо причинам: например, из-за болезни, временной недееспособности или проживания в другой стране. «Такие граждане стараются максимально быстро избавиться от принятого наследства, и их совершенно не заботит, что будет с покупателем квартиры, равно как и с другими законными наследниками», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Однако все это не лишает ущемленных в своих правах наследников возможности восстановить срок принятия наследства в суде и оспорить сделку купли-продажи. Так же могут поступить и наследники, которые отказались от наследства под влиянием угроз, но потом решили отстаивать свои права.

Известны и профессиональные мошеннические схемы. Как правило, они основываются на подделке документов, чаще всего – завещания. «Например, умирает одинокий человек, у которого нет близких родственников. Мошенники, специально выслеживающие таких граждан, через «своего» нотариуса подделывают завещание. Далее квартира оформляется в собственность и продается. Причем часто факт мошенничества и самих мошенников обнаружить нелегко, поскольку, чтобы замести следы, квартиру перепродают несколько раз. Да и нотариуса сложно привлечь к ответственности», - рассказывает Юрий Шаранов, генеральный директор «ГЦН-групп».

Также мошенники после смерти собственника, как сообщает Максим Крылов, юрист биржи недвижимости «АгентОН» , могут сделать поддельный договор дарения или договор купли-продажи, которые якобы были оформлены еще при жизни наследодателя, и предъявить его наследникам. С такими документами получается, что недвижимость не входит в наследственную массу. Но если наследники сумеют доказать подлог, сделка будет расторгнута.

«Жулики могут продавать квартиры от имени умершего, пока наследники еще не вступили в наследство или фактически вступили, но юридически это не оформили», - говорит Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»). «Например, в квартире проживает квартирант, он узнает, что арендодатель (собственник) - престарелый человек и является единственным собственником недвижимости. Обманным путем арендатор получает от пожилого человека доверенность, например, якобы на сбор документов, но на самом деле генеральную, и когда собственник умирает, мошенник по этой доверенности передает жилплощадь «своему человеку» (заключается фиктивный договор купли-продажи. – От ред.), тот оформляет собственность и продает ее», - рассказывает адвокат Елена Жданова, управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья».

Известны случаи, когда мошенники входили в доверие к одиноким гражданам, особенно страдающим алкогольной или наркотической зависимостью, убеждали или вынуждали их написать завещание, а потом даже убивали завещателей, чтобы побыстрее обрести недвижимость в свою собственность. Раскрыть такие преступления и доказать вину мошенников - наследников по завещанию получается не всегда, но если это удается, то недвижимость возвращается законным наследникам и все сделки купли-продажи с ней признаются недействительными.

Советы покупателям
Что нужно предпринять покупателям, прежде чем решиться приобрести «унаследованную» квартиру?

Прежде всего, нужно - тщательно изучить историю объекта недвижимости и документы на него. Надо разузнать, с кем жил наследодатель, состоял ли он в браке, были ли у него дети. Например, если почивший имел детей, но, находясь в разводе, жил с гражданской женой и оставил ей квартиру по завещанию, то тяжбы очень вероятны. А если наследником стал единственный сын умершего, то, скорее всего, обойдется без судебных разбирательств.

«Также нужно проверить, были ли у умершего наследники с обязательной долей (нетрудоспособные дети, родители и супруг (супруга). - От ред.), включены ли они в круг лиц, вступивших в наследство, учтены ли их права и интересы», - советует Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Надо обратить внимание и на количество наследников, если наследник один, то вероятность проблем выше. Вообще, чем более открыты наследники, чем охотнее они предоставляют информацию о наследодателе и его ближайших родственниках, имеющих право на наследство, тем ниже риски.

При наследовании по закону часто возникают ситуации, когда наследников несколько, но в права вступает лишь один из них, а другие оформляют отказ от наследства в пользу этого наследника. Так недвижимость проще и дешевле оформить в собственность и продать, поэтому такие случаи не редки, но все же Юрий Шаранов («ГЦН-групп») советует покупателям узнать, по какой причине наследники отказались от наследства, а еще лучше получить нотариально заверенный отказ.

Если же наследников, вступивших в свои права, несколько, то договор купли-продажи, как сообщает Елена Жданова (адвокатское бюро «Право. Недвижимость. Семья»), должны подписывать все – каждый сам за себя, а если наследники оформили доверенности на кого-то одного, то необходимо удостовериться в подлинности этих доверенностей и желательно, чтобы на сделке все равно присутствовали все наследники. Кроме того, когда квартира получена в наследство «по закону», как советует Римма Балясникова, директор отдела информации ЕГСН, от наследников лучше получить заявление, что им неизвестно о других законных претендентах на недвижимость.

В случаях же наследования по завещанию по возможности нужно получить подтверждение от наследников по закону, особенно с обязательными долями в наследстве, что они не будут его оспаривать. «Например, в нашей практике был такой случай: бабушка завещала свою квартиру внуку, но при этом у нее был сын-пенсионер. При личном общении с ним наши юристы выяснили, что наследник по завещанию является его сыном, а завещание он считает справедливым, согласен с продажей квартиры и готов это подтвердить в письменной форме», - рассказывает Максим Крылов («АгентОН»). При таком подходе вероятность проблем, естественно, минимальна.

Снижает риски и проверка личности самого наследника-продавца. «Чтобы убедиться в наличии у него права на продажу данного объекта недвижимости, необходимо проверить документ, удостоверяющий его личность, – паспорт, и уточнить в паспортном столе по месту регистрации продавца, не числится ли его паспорт утерянным», - дает совет Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Если числится, то может оказаться, что продавец общается вовсе не с наследником, а с мошенником, подделавшим документ.

«А еще при покупке квартиры у наследников, необходимо получить нотариальную копию свидетельства о смерти бывшего владельца. Может случиться так, что он не умер, а, например, пропал без вести. И не исключено, что после заключения сделки владелец неожиданно появится и заявит о своих правах на квартиру», - говорит эксперт.

В общем, нюансов и подводных камней довольно много, поэтому лучше при покупке квартир, полученных в наследство, обращаться к юристам и проверять чистоту сделки. И как считает Римма Балясникова (ЕГСН), особенно осторожными надо быть, приобретая недвижимость, перешедшую по завещанию, тем более не от родственника, а от чужого человека. «Если переход права собственности произошел менее трех лет назад, такие объекты желательно вообще не приобретать», - предупреждает Римма Балясникова.

Но в любом случае, покупая наследуемую квартиру, в договоре купли-продажи нельзя указывать заниженную стоимость, должна фигурировать полная рыночная цена. «Ведь только так в случае признания сделки недействительной покупатель сможет претендовать на действительно уплаченную им денежную сумму», - объясняет Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

Кроме того, обезопасить покупателей в случае приобретения квартиры, полученной продавцом в наследство, может титульное страхование - на случай утраты права собственности на недвижимость. «Страхование титула позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости от страховой компании», - рассказывает Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»). «В случае вступления в законную силу решения суда, по которому объект недвижимости подлежит изъятию у страхователя, страховщик выплачивает ему сумму страхового возмещения, в большинстве случаев равную стоимости недвижимости (но сумма определяется в зависимости от условий страхования)», - добавляет Максим Крылов («АгентОН»).

Стоит еще отметить, что в случае титульного страхования сделке обеспечен дополнительный контроль – со стороны страховой компании. Если она решит, что покупка весьма рискованна, то откажет в страховании, и это повод задуматься о приобретении наследуемой недвижимости.

Резюме портала
Даже такая безобидная на первый взгляд сделка, как покупка недвижимости, полученной продавцом по наследству, может таить в себе очень неприятные обстоятельства, которые приведут наследника в суд, а покупателя оставят и без жилья, и без денег. Защититься от таких ситуаций можно, изучив все обстоятельства наследования, уделяя должное внимание проверке чистоты сделки и не скупясь на титульное страхование.

Покупка квартиры полученной по наследству для многих людей явление новое и сомнительное, так как на практике данный вид договорных отношений используется не так часто. Классическим и привычным для всех является типичный договор купли-продажи, где собственность одного лица передаётся другому без всяких оговорок.

На самом же деле сделка унаследованного жилья не представляет особой угрозы для обеих сторон. Однако им стоит ознакомиться с некоторыми нюансами реализации наследственного дома. Итак, покупка квартиры полученной в наследство, что следует знать?

Основная проблема, которая приносит хлопоты и неудобства, это претензии других выгодополучателей по наследству. Так случается, если доли недвижимости были разделены между несколькими лицами. При наличии нескольких претендентов на жильё, лицо, которое желает реализовать квартиру, перед сделкой должно поступить одним из следующих образов:

1. Спросить разрешения на продажу и компенсировать другим совладельцам их часть.
2. Выкупить доли у родственников, и уже после этого распоряжаться собственностью.

Если договор заключён без предварительной подготовки, тайно, без уведомления выгодополучателей, то приобретателя будет ждать гражданский иск, инициированный другими собственниками.

Процедура получения наследства происходит по закону или завещанию.

В первом случае, наследование осуществляется в порядке очерёдности, установленной в Гражданском кодексе. Правила данного порядка получения наследственных прав закреплены в главе 63, раздела пятого, книги третьей Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Отсутствие акта последней воли означает, что вышеперечисленные нормы вступают в законную силу и необходимо их соблюдать.

Первыми вступают во владение члены семьи, которые относятся к 1-ой очереди. Сюда относятся родственники по прямой линии: дети, родители, жёны и мужья.

Однако частенько возникает путаница, например, если:

1. Супруг, который умер, разошёлся с официальной женой. Последняя не узнала о смерти мужа и пропустила срок обращения в нотариальную контору для получения собственности.
2. Сыновей или дочерей умершего нет в живых. В таком случае право переходит родственникам из второй очереди, однако, если у наследодателя есть внуки, они являются наследниками из первой очереди по праву представления.
3. Оказывается, что умершим было составлено завещание, но это было давно. Потомки могут не признать его действительность и начать процедуру оспаривания содержания акта в суде.

Выше приведены наиболее распространённые примеры недоразумений, которые возникают в семьях из-за вступления во владение имуществом. На практике вариантов гораздо больше. Человеку, который приобретает квартиру, переданную по наследству необходимо быть подготовленным к подобным казусам.

По общему правилу наследникам даётся шестимесячный срок на получение имущественных правомочностей. Несоблюдение без уважительных причин данных сроков влечёт лишения права лица в отношении объектов завещания. Человек может подать иск о восстановлении сроков принятия собственности аргументировав задержку. Обстоятельства должны быть вескими и подкреплёнными документальными или другими доказательствами.

Даже если по завещанию указывается только один наследник, ещё не значит, что существует гарантия безопасной сделки. Дело в том, что законом защищены некоторые категории граждан, которые требуют финансовой поддержки. К ним относятся:

• дети, которые не достигли 18 лет;
• нетрудоспособные родители;
• лица на иждивении и прочие, указанные в ст. 1149 ГК РФ.

Этим людям полагается обязательная часть, она не должна быть меньше половины доли наследства, которая бы передавалась им по закону в порядке очереди.

По факту процедура проходит так:

1. Выгодополучатели узнают о продаже имущества и обращаются в суд с исковым заявлением о признании договора купли-продажи недействительным.
2. Суд удовлетворяет требования и аннулирует сделку, после чего покупатель имеет право получить деньги назад.

Однако есть вероятность того, что получатель скроет или потратит средства. В таком случае взыскание придётся проводить посредством обращения в Федеральную службу судебных приставов. Сотрудники откроют исполнительное производство и будут накладывать ограничительные меры на счета, имущество должника. Но если за недобросовестным продавцом ничего не числится, вернуть средства будет крайне затруднительно либо и вовсе невозможно.

Ещё один нюанс по поводу суммы, которую может вернуть приобретатель заключается в следующем. На реализацию недвижимости, которая находится во владении меньше трёх лет, нужно платить подоходный налог. Цена договора должна быть меньше одного миллиона рублей, чтобы лицо освобождалось от оплаты. Бывший владелец может предложить прописать в условиях соглашения не фактическую цену, которая передаётся на руки, а заниженную до граничного размера, когда уплачивать налог не нужно. Если покупатель пойдёт на поводу, то взыскать назад потраченные сбережения не выйдет. Возврату подлежит только та сумма, что была прописана на бумаге.

Однако это ещё не всё риски при покупке квартиры полученной в наследство. Типичной проблемой также является наличие условия в завещании. Например, наследодатель выразил волю передать имущество потомкам, но основным требованием вступления во владение является обязательство предоставить возможность другим членам семьи проживать там. Вряд ли кому-то захочется покупать дом, где могут жить чужие люди.

Для того чтобы обезопасить себя о приобретения проблемной собственности, необходимо ознакомиться с её юридической судьбой.

Для поверки дома нужно:

1. Зайти на сайт Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и запросить выписку. Из документа можно узнать какие действия проводились с недвижимостью за последние годы до настоящей даты. Давность ограничивается 1998 годом. В выписке также указываются ограничения, которыми обременено имущество.
2. Если есть возможность получить выписку из домовой книги, то лучше это сделать. В бумаге указываются лица, которые прописаны на жилой площади.
3. О фактическом положении дел поведает разговор с соседями. Расспросить стоит о взаимоотношениях умершего с членами семьи, насколько остро стоял вопрос раздела имущества, какие претенденты были и до чего они договорились. Например, если объект унаследовала гражданская супруга притом что есть дети или внуки, вероятнее всего, спор присутствует.
4. Также стоит проверить информацию о факте наличия отказа других преемников. В данном вопросе следует искать помощи у нотариуса.

При заключении соглашения должны присутствовать все выгодополучатели, потому что в документе должна стоять подпись всех участников. Однако некоторые лица для удобства прибегают к оформлению доверенности на одного человека.

Новому собственнику стоит совершить проверку документов на предмет круга полномочий представителя. Обратить внимание стоит и на срок годности доверенности. Документ должен иметь сведения о:

• лице, которое передаёт полномочия;
• представителе;
• перечне действий, которые может совершать доверенный (должно быть указано совершать сделки по отчуждению имущества и получить вырученные средства);
• реквизиты имущества, в отношении которого совершается представление;
• дата и подписи сторон.

Бумага должна быть удостоверена нотариусом.

Также стоит уточнить действительно ли основной владелец умер. Ведь может ребёнок, на которого оформлена часть жилой площади решил продать её втайне ещё при жизни родителей. Подтверждение смерти находится в документах из органа записи актов гражданского состояния, свидетельстве о смерти или решении суда о признании человека умершим.

К каким только схемам не прибегнут люди, чтобы получить прибыль. К сожалению, на рынке недвижимости также нередко встречаются мошенники, готовые нарушить закон ради выгодной сделки. Итак, при покупке наследственной квартиры, какие риски могут быть для покупателя?

Самый лёгкий способ - это подделка акта последней воли умершего. Человеку, который желает купить объект, необходимо каждый документ проверять через компетентные органы, в данном случае действительность бумаги сможет подтвердить нотариус.

Как подтверждение факта собственности жилой площадью злоумышленники готовы предъявить фальшивые бумаги дарения или мены.

Как же человеку определить, что его обманывают? Показать профессионалу договора, свидетельства и другие правоустанавливающие справки. Однако вряд ли здравомыслящий человек даст незнакомцу такие вещи на руки. Поэтому наилучшим способом будет договориться о встрече с продавцом, позвать юриста и попросить первого принести оригиналы всех документов. Грамотный специалист по манере общения и, прежде всего, по форме бумаг определит, мошенник это или нет. Если же владелец откажется показать оригиналы, скорее всего, он что-то скрывает.

Очень часто аферы прокручивают на объектах недвижимости, которые принадлежат:

• пенсионерам;
• людям, которым нужен особый уход;
• если пожилой человек живёт вдали от близких.

К примеру, престарелому гражданину начинает помогать и жить вместе сосед, незнакомец или дальний родственник. Он втирается в доверие жертве и оформляет на себя генеральную доверенность. Сразу после смерти собственника, мошенник быстренько реализует недвижимость пока прочие родственники занимаются сбором документов или узнают о кончине близкого.

Бывает и так, что злоумышленникам удаётся так повлиять на волю бабушки или дедушки, что последние оформляют на них завещание. Для покупателя это небольшая проблема, но всё же риск обжалования завещания родственниками есть. Хотя, если документ составлен по закону, обделённые, скорее всего, проиграют дело.

В любом случае лучше лишний раз перепроверить бумаги получить консультацию специалиста, обдумать риски и проблемы, которые могут возникнуть наперёд.

Итак, что же может ожидать новый владелец, если была произведена покупка квартиры полученной по наследству менее 3 лет в собственности:

1. Если есть преемники, которые не вступили в наследство в течение 6 месяцев, то вполне ожидаемым будет исковое заявление со стороны последних о восстановлении срока для наследования. Стоит заметить, что суд удовлетворит требования, если сочтёт причины просрочки уважительными.
2. Такая же реакция будет и у лиц, которым положена обязательная доля по закону, если они не вовремя узнали о своём праве или смерти наследодателя.
3. Если продавец скроет факт того, что по завещанию один из членов семьи имеет возможность проживать в помещении.
4. Есть вероятность того, что в отношении человека, который передал дом, ведётся исковое производство. Дело начинает касаться покупателя, если бывшего владельца лишают владения жильём.
5. Если окажется, что нет согласия супруга и его доля не была выделена.
6. Если акт последней воли завещателя признаётся недействительным, при этом неважно сколько времени прошло с приобретения дома.

Если хотя бы один из рисков произойдёт, ситуация как минимум пощекочет нервы новому правообладателю. Самым неприятным исходом может стать оспаривание права владения помещением.

Срок трёх лет считается наиболее рискованным потому, что, как правило, за такой промежуток времени предъявляются претензии относительно наследуемых объектов, и он является, достаточным для решения вопросов в судебном порядке.

Кроме того, именно три года устанавливаются для исковой давности, возможности вступления и отказа от наследства.

Ещё более опасным является первый год. Передача прав – это длительный процесс, который сопровождается массой формальных особенностей. Так, например, часто возникают судебные прения по разделу собственности, поиск и оформление документации, неосведомлённость о смерти наследодателя по разным причинам (к примеру, отсутствие в стране).

Несмотря на то что шанс возникновения проблемы уменьшается с количеством пройденного времени, гарантии на их отсутствие дать никто не сможет.

Отдельного внимания требует рассмотрение проблемных нюансов для лица, которое покупает жилое помещение, доставшееся по завещанию.

Действительно, по некоторым актам последней воли достаточно ясно и понятно распределяется наследственная масса, так как в документе прописаны родственники, доли, которые полагаются каждому, и время на конфликты и оформление правомочностей сводятся к минимуму.

Несмотря на это, не все завещания составлены грамотно. Многие акты содержат размытые формулировки, неточное указание частей преемников или предметов, которые передаются. В таком случае поводов для семейных разногласий намного больше, что для потенциального нового владельца является неприемлемым.

Итак, каким рискам подвержена сделка купли-продажи дома по завещанию:

1. Акт последней воли может быть обжалован. Решение выносится судом по инициативе одного из недовольных потомков. Для такого вердикта необходимо доказать, что бумага оказалась недействительной.
2. Наследодатель установил завещательный отказ. Понятие означает, что лицо, которое указано в акте, имеет возможность проживать в помещении до конца жизни. При этом смена лиц владеющих жильём никак не сказывается на праве жильца.
3. Наследники обязательной доли. Даже если все преемники, указанные в завещании, вступили в правообладание, это ещё не гарантия того, что требования не предъявят другие родственники (нетрудоспособные родственники, иждивенцы). Конечно, повод несвоевременного обращения должен быть обоснованным.

Причины считаются достаточными для признания акта недействительным, если наследодатель:

Также существует риск признания получателя недостойным.

К причинам, по которым преемник лишается наследства относятся:

• если наследник незаконным способом оказал влияние на наследодателя, его волю или других родственников, чтобы получить недвижимость;
• если получатель не выплачивал алименты в пользу умершего.

К сожалению, покупатель практически никак не сможет предугадать такой исход.

На вопрос стоит ли покупать жильё, которое досталось в порядке наследства, однозначного ответа нет. Каждый человек решает для себя индивидуально, насколько выгодно, хлопотно и рискованно вступать в такую договорённость. Если же лицо решилось заключить договор, есть несколько советов, которым лучше следовать, чтобы свести риски до минимума. К ним относятся:

1. Указывать в письменном соглашении реальную цену. То есть она должна равняться той сумме, которую плательщик передаст бывшему собственнику. Не соглашаться на нарушение этого правила в пользу аргумента о снижении суммы налога или освобождения от его уплаты. Надо помнить, что если что-то пойдёт не по плану, лицо может лишиться более крупной величины средств, чем размер налога.
2. Стоит обратиться в страховую компанию и ознакомиться с вариантами страхования риска по потере недвижимости. Также уточнить случаи, при которых возмещается весь размер ущерба. И тогда, если приобретатель лишится квартиры, ему по страховке выплатят весь объём потраченных денег.
3. Особое внимание стоит уделить проверке данных по недвижимости, цена на которую явно занижена (20-30% от рыночной стоимости). При этом продавец может ссылаться на разные обстоятельства, по типу, срочного переезда, сбора средств на лечение близких и тому подобное. Случается и такое, однако лучше проверить всё более детально.

В принципе, проверка ведомостей - это гарантия минимальных рисков при заключении любых соглашений, не только унаследованной недвижимости, поэтому на данный этап лучше потратить лишние средства и задействовать специалиста.

При приобретении объекта по доверенности риски только добавляются. Объяснить увеличение шансов быть обманутым довольно просто. Документ, который даёт полномочия третьему лицу совершать действия в отношении чужого имущества, может оказаться:

1. Поддельным.
2. Просроченным. Если указанная дата его действия прошла, значит срок давности истёк.
3. Не позволяющим осуществлять реализацию имущества. В пунктах полномочий представителя чётко не прописана такая возможность, формулировка должна быть ясной и конкретной, никакие размытые или обобщённые фразы не подойдут.
4. Отозванным. Гражданин, который выдал доверенность, вправе отменить её в одностороннем порядке, то есть, не сообщая представителю.

Желательно, чтобы встреча с настоящим владельцем всё же состоялась. Во время неё необходимо попросить удостоверение личности собственника, его паспортные данные, узнать действительно ли этот человек владеет квартирой. Информация подлежит уточнению в паспортном столе.

Следующим важным пунктом для поверки, является наличие дееспособности продавца.

Если человек не имеет гражданской дееспособности, суд признает сделку по реализации недействительной. Кроме того, риск, что вернуть деньги не получится значительно увеличивается.

О дееспособности лица, у которого покупают жильё, свидетельствует наличие водительского удостоверения или справки из медицинского учреждения.

Одна и та же жилая площадь может перепродаваться множество раз. Главный козырь, которым пользуются злоумышленники, это желание людей потратить меньше денег. Поэтому цены на жилой угол у мошенников зачастую ниже рыночных. Отсутствие юридических знаний у большей массы населения также способствует росту преступности в данной сфере.

Правонарушители надеются, что если объект будет переходить из одного владения в другое, конечное, по итогу будет узаконено. Так как последний, кто купил дом, уже не будет знать историю жилья, суд признает его добросовестным приобретателем.

Однако такое мнение является ошибочным. Даже несмотря на большое количество сменяющихся собственников, решением суда жилой угол будет возвращён тому, кому он принадлежит по законному праву.

Таким образом, появляется ещё один совет - обращаться за документацией в Бюро технической инвентаризации. Такое действие решит сразу несколько проблем:

• справки дадут только реальному собственнику, поэтому можно не переживать о том, что договорённость заключается с мошенником;
• появляются подробные ведомости о приобретаемом объекте.

Когда стороны сидят за столом переговоров, готовые подписать бумаги, торопиться не нужно. Стоит внимательно без спешки прочитать условия, мелкий шрифт, уточнить непонятные моменты и невнятные формулировки. Не нужно стесняться настаивать на изменении некоторых пунктов. Лучшим помощником на встрече будет грамотный юрист по вопросам недвижимости.

Существует несколько видов расчёта с бывшим собственником:

1. Передать средства лично по завершении составления соглашения. Расчёты производятся наличными, они предшествуют проведению государственной регистрации жилой площади.
2. Передача денег в бумажном виде после государственной регистрации.
3. Перечисление суммы посредством банковских инструментов, например, на ячейку банка.

Практика показывает, что последний метод наиболее приемлемый, так как существует подтверждение банковской структуры, что деньги были переданы. Дополнительно рекомендуется взять с получателя расписку о том, что конкретная сумма денег была перечислена в счёт уплаты сделки по покупке недвижимости. Тут же указать паспортные данные выгодополучателя.

Перед совершением оплаты необходимо:

1. Перепроверить по справке о составе семьи, есть ли в квартире люди, которых нельзя выписать не имея разрешения из специальных государственных структур.
2. Проверить, нет ли в доме лиц, которые могут претендовать на пожизненное проживание.
3. Уточнить наличие согласия других членов семьи, которые имеют право на часть собственности, включая супруга продавца.

Также нужно понимать, что по закону разрешено передавать жильё, взятое в ипотеку, поэтому уточнению подлежит и факт того, нет ли по нему долгов.

Порядок действий при совершении покупки

Пошаговая инструкция по тому, как купить унаследованное жильё состоит из таких пунктов:

1. Определиться со второй стороной о месте заключения договора и времени.
2. Согласовать способ проведения передачи денег.
3. Оформить на бумаге соглашение.
4. Далее, в зависимости от вида способа перечисления средств:

передать сумму на сохранение в банковскую ячейку;

найти людей, готовых стать свидетелями личной передачи денег.

1. Обе стороны должны навестить нотариальную контору. Нотариус может отказать, если участники заявятся к специалисту не по месту нахождения имущества, поэтому надо выбрать именно местного юриста.
2. Для оформления собственности необходимо заплатить государственную пошлину, которая составляет 0.5% от цены договора (но не меньше 300 и не больше 20 000 рублей, согласно налогового законодательства). Также оплачиваются нотариальные услуги, стоимость которых устанавливается нотариальной палатой.
3. Договор подписывается и удостоверяется нотариусом.
4. Проводятся расчёты.
5. Стороны идут в отделение Росреестра, где проводится регистрация смены собственника. Эту же операцию также может провести многофункциональный центр. Сотрудникам организации необходимо предоставить нотариально заверенное соглашение.

Что должно быть включено в содержание договорённости:

• ведомости о технических характеристиках жилого помещения;
• адрес, по которому оно находится;
• цена договорённости;
• момент, с которого соглашение обретает юридическую силу;
• пункт о распределении трат на оформление купли-продажи;
• ведомости о сторонах.

Сторона, которая продаёт, должна иметь при себе:

• документ, удостоверяющий личность, паспорт;
• свидетельство о вступлении в наследственные права;
• справку из реестра недвижимости;
• план этажности;
• экспликацию.

Приобретатель берёт только паспорт.

Конечно, иногда достаточно хороших отзывов о владельцах, чтобы довериться и вступить с ними в договорные отношения. Но слепо верить нельзя, лучше несколько раз перепроверить все факты и бумаги.

Выше приведены основные рекомендации, которые стоит учитывать при приобретении унаследованного дома. Но в каждой отдельной ситуации лучше не экономить и взять юриста, который на всех этапах заключения соглашения будет подсказывать и предостерегать об опасностях.

Есть еще одна распространенная схема. При жизни собственник квартиры оставляет завещание на дальнего родственника, к примеру, по причине плохих взаимоотношений с близкими родственниками. После смерти близкие родственники вступают в наследство по закону, а дальний родственник вовсе не знает о смерти наследодателя. Дело в том, что нет единой базы завещаний и нотариусы, выдавая наследство по закону, ориентируются на показания пришедших на открытие наследства родственников. Родственники зачастую в порыве наживы дают нужные для них сведения. В своей практике я не встречал, чтобы кого-то за подобную схему посадили, все, как правило, решается в гражданско-правовом порядке. Поэтому многие и пользуются различными схемами при наследовании имущества.

Если в истории квартиры есть наследство по закону или по завещанию, то покупать подобную квартиру лучше с юристом. Именно с наследственными квартирами больше всего юридических рисков, обнаружить которые не всегда может даже квалифицированный специалист. Поэтому многие риелторы, услышав, что в истории квартиры есть наследство, бегут от подобных вариантов как черт от ладана. Чтобы качественно проверить подобную квартиру, нужно обладать юридическими знаниями, да и еще держать постоянно руку на пульсе и быть в курсе свежей юридической практики и вновь принятых законов. У риелторов на это часто нет ни времени, ни знаний, они же не юристы. Если по остальным аспектам юридической проверки все несколько проще и многие риелторы проводят подобные сделки на « отлично», то покупку квартиры, в истории которой есть наследство, я искренне рекомендую проводить через юриста. И вот почему. Как я уже сказал, проверить наследственную квартиру досконально не всегда бывает возможно, но защита от признание сделки недействительной все же есть. В юриспруденции есть такое понятие, как добросовестный покупатель квартиры . И если суд сочтет, что вы являетесь добросовестным покупателем, то истребовать квартиру у вас не имеют права.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестный приобретатель это тот, кто приобрел квартиру возмездно, а также не знал и не мог знать о том, что продавец квартиры не имел права продавать ее.

Суды понятие добросовестный приобретатель толкуют чуть шире.

И к этому понятию добавляется формулировка: « сделал все возможное для проверки квартиры и выявления юридических рисков». Незнание законов не освобождает от ответственности. Говорить в суде о том, что вы не юрист и не знали, что проверять, не стоит. К подобным аргументам судьи относятся холодно, так как слышат их практически от каждого. Судью нужно убедить, что вы провели весь возможный комплекс юридической проверки, предоставить юридический отчет о произведенной проверке, заверенный дипломированным юристом, предоставить все документы, по которым производилась юридическая проверка. Только подобные действия характеризуют покупателя как добросовестного приобретателя. Обратите внимание, что в понятии добросовестный приобретатель есть слова « не знал и не мог знать и принял все разумные меры !» Стандартно на суде юристы этим и бравируют. Допустим, вы покупаете квартиру у ненадлежащего продавца и утверждаете в суде, что « ну я же не мог знать, что документы, которые мне предоставили поддельные». На что ваш оппонент заявит: « Но вы же могли пойти в Росреестр и запросить выписку из Росреестра и узнать, кто является собственником квартиры? - Могли, следовательно, вы не являетесь добросовестным покупателем».

Для наглядности, приведу пример из судебной практики, где суд истребовал имущество, и аргументация, что покупатель является добросовестным приобретателем, не сработала по причинам, указанным выше.

Конечно, покупка наследственной квартиры, - это определенный риск, но вовсе исключать подобные квартиры из поиска я бы не стал! По многим наследственным квартирам можно со 100% вероятностью гарантировать отсутствие каких-либо рисков. Да и цену хозяева подобных квартир более охотно скидывают.

1. Проводите сделку с юристом.

Саму сделку может вести и риелтор, но в таком случае у вас должен быть отчет о произведённой юридической проверке, подписанный именно дипломированным юристом. Риелтор, прослушавший трехмесячные курсы, не является юристом! К отчету в обязательном порядке должны быть подшиты все проверяемые документы.

2. Указывайте полную стоимость квартиры в договоре.

Это как раз не тот случай, когда стоит экономить на налогах. Вообще, сделки, где стоимость квартиры не соответствует рыночным ценам, оспоримы! Тем более вас нельзя никак назвать добросовестным покупателем.

3. Оформлять договор через нотариуса.

В соответствии с законодательством о Нотариате, Нотариус обязан проверить сделку на соответствие ее законодательству Российской Федерации. Нотариус за свои действия несет ответственность всем своим имуществом. В совокупности два ваших шага могут дать вам хорошую защиту в суде при доказывании того, что вы действительно являлись добросовестным приобретателем. Фактически вашу сделку проверят два юриста. Но юрист юристу рознь. Важно, чтобы юрист произвел комплексную проверку сделки, а не ограничился стандартными действиями.

Помните, что в соответствии с п. 38 Пленума ВС от 29.04.2010 г. добросовестный приобретатель принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца .

Требуйте, чтобы юрист произвел весь комплекс мероприятий для выявления возможных рисков (об этом подробнее смотрите в наших следующих статьях).

4. Запрос нотариусу.

Необходимо сделать запрос нотариусу, выдавшему свидетельство о наследстве, а еще лучше, если это возможно, ознакомиться с наследственным делом. Таким образом, вы проверите на подлинность выданное свидетельство о наследстве, а в случае ознакомления с делом проверите, не было ли нарушений при наследования имущества.

5. Рассматривайте квартиры с истекшим сроком исковой давности.

Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет 1 год.

Для всех остальных общий срок исковой давности 3 года.

Предельный срок, в течении которого срок исковой давности может быть восстановлен, составляет 10 лет.

Как сказано в статье 181 ГК РФ, срок исковой давности начинает течь с момента, как лицо узнало о нарушении своих прав. В этом и есть самый скользкий момент. Многие могут не знать, что умер их родственник, ну или по крайне мере будут так говорить в суде. Из практики скажу, что восстановить срок исковой давности не просто, и не во всех случаях это можно сделать. По поводу сроков исковой давности можно писать целую диссертацию. Если не вдаваться в юридические тонкости, смело можно покупать квартиру, в которой было наследство более 10 лет назад. Хорошо, если истек годичный срок исковой давности; отлично, если истек трехгодичный срок исковой давности; и уж совсем не о чем беспокоится, если истек десятилетний срок. Не забудьте только про остальные юридические аспекты.)

В любом случае искренне советую покупать квартиры с наследством хотя бы по истечению годичного срока!

В пользу этого утверждения могу привести 3 аргумента.

Исходя из п 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. и вышеуказанной практики можно сделать вывод, что если после принятия срока на наследство объявляется новый наследник, а квартира к этому моменту уже продана, то новый наследник имеет право только на денежную компенсацию. Срок на принятие наследства составляет 6 месяцев в отдельных случаях может быть увеличен.

2. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет 1 год. Если вы добросовестный приобретатель, то выждав годичный срок вы на 95% снимите возможные риски, связанные с утратой права собственности. Выждав трехгодичный срок, вы снимете риски на 99%, а выждав 10 лет вы снимите риски на 100%.

3. Из анализа мошеннических схем с недвижимостью можно сделать вывод, что квартиры по серой схеме реализовывались в течении 1-3 месяцев. Чем дольше будет продаваться квартира, тем больше вероятность, что могут объявиться реальные наследники или собственники квартиры и схема потеряет смысл. Вот и торопятся мошенники продать недвижимость как можно скорее. Выждав хотя бы годичный срок вы в значительной степени обезопасите себя от утраты права собственности.

6. Титульное страхование от утраты права собственности.

Для тех, кто перестраховывается во всем, существует страховка на случае утраты права собственности. Стоимость подобной услуги составляет от 0,2% до 0,5% от стоимости объекта страхования. Страховать можно не на все время, пока вы владеете квартирой, а только, к примеру, первый год или первые три года, до того момента, когда истечет срок исковой давности. Если вы решитесь воспользоваться указанным способом снятия риска, то позаботьтесь, чтобы страховая компания в свою очередь была надежной.

Ну и в конце внесу немного хаоса в описанную выше стратегию покупки наследственных квартир. Хоть и судебная практика однозначно говорит, что квартиру нельзя истребовать от добросовестного приобретателя, но п. 1 ст. 302 ГК РФ гласит:

Скажу сразу, в данной статье не идет речь о наследниках, которые не знали, что они являются наследниками квартир и их права нарушены. Эта статья защищает тех, кто был собственником квартиры, но помимо своей воли лишился её. Чтобы лучше понять данную статью приведу пример: Допустим, у вас есть квартира в собственности и вы решили ее сдать и уехать, к примеру, в Индию, пожить год-другой. Когда деньги за сдаваемое жилье перестали вам приходить, вы вернулись в Россию и узнали, что мошенники подделали документы о собственности и продали вашу квартиру добросовестному покупателю. В такой ситуации суд скорее всего на основании ст. 302 ГК РФ вернет вам вашу квартиру, а добросовестному приобретателю останется только требовать деньги с мошенников.

Если кто-то, узнав о статье 302 ГК РФ, испугается и тут же откажется от наследственной квартиры, то поспешу вас не делать этого! Подобный риск относится ко всем квартирам и не присущ исключительно к наследственным квартирам. Я специально привел пример, в котором и речи не шло про наследство. Более того, существуют способы проверки поддельных документов и устранения рисков, связанных со статьей 302 ГК РФ (об этом будет подробно написано в следующих статьях).

Наша компания готова предложить вам проведение сделки под ключ. Сделку ведут только дипломированные юристы. Предоставляем письменный юридический отчет и пожизненную гарантию

Последнее обновление: 04.02.2020

Вопрос:

Я покупаю квартиру, которая была прежде получена Продавцом по наследству. Какие здесь риски для меня, и как от них защититься?

Ответ:

Покупка квартиры, полученной по наследству – это один из самых рисковых вариантов покупки жилья на . Но защита для Покупателя здесь, хоть и не гарантированная, но все же есть. Поясним подробнее.

Почему связываться с наследством так рискованно? Эта проблема стара, как мир. За богатое наследство дрались еще в доисторические времена, дерутся и до сих пор. Такими разборками не брезговали даже цари и князья, не говоря уже о людях попроще. Поэтому риск влипнуть в эти дрязги всегда присутствует у тех, кто положил глаз на наследство. Даже если это посторонний человек – Покупатель. Ведь если суд признает за новоявленным наследником его право, то совершенная сделка купли-продажи квартиры становится (подробнее о недействительных сделках – в Глоссарии по ссылке ).

Закон позволяет наследникам заявить свои права даже в том случае, если они пропустили срок принятия наследства (6 месяцев ). То есть если они долгое время вообще никак не проявлялись и не давали о себе знать, а потом вдруг возникли из небытия с требованиями о признании своих прав. Именно этот неожиданный сюрприз и есть – основной риск покупки квартиры, доставшейся по наследству . Новоявленному наследнику достаточно всего лишь втолковать суду, что он не знал о смерти любимого родственника, или не имел возможности заявить свои права раньше.

Опасность для Покупателя такой квартиры усугубляется тем, что права наследования основаны на родственных отношениях , а эти самые отношения далеко не всегда прямо отражены в документах. Другими словами, у умершего наследодателя может быть не один десяток родственников, но из доступных документов видны только ближайшие – супруг и дети. Об остальных можно только догадываться.

Например, как посторонний человек может узнать, что у перешедшего в иной мир дяди Васи есть родная тетя в Воронеже, давно позабытый брат в деревне под Калугой, и шалопай-племянник из Бердичева? Вычислить такое не всегда под силу даже опытным детективам, не говоря уже об обычных юристах или риэлторах.

Как же быть? Как на практике покупают доставшиеся по наследству квартиры опытные риэлторы? Как оценить и снизить риск такой сделки?

Здесь нужно понимание принципов и (квартиры ). Покупателю рекомендуется почитать об этом отдельную статью Глоссария (по указанной ссылке ).

Основная суть в том, что покупаются только те квартиры, из полученных в наследство, у которых вероятность риска оспаривания наследственных прав достаточно низкая. Что это значит?

Это значит, что Покупателю нужно понимать, кто и при каких обстоятельствах , теоретически, может предъявить свои наследственные притязания на квартиру в будущем, в том числе – знать очередность наследования по закону , и возможности наследования по завещанию (см. ссылку на Глоссарий выше ). Тогда круг потенциальных претендентов на наследство может существенно сузиться, а риск покупки такой квартиры – уменьшиться.

Покупка квартиры, полученной Продавцом в наследство по закону

Например, покойный дядя Вася не оставил завещания , и его квартира досталась по наследству его ближайшим родственникам (наследникам 1-ой очереди по закону ) – жене и двум дочерям. Теоретически, у дяди Васи может быть еще много родственников, но Покупатель должен понимать, что в данном случае наследуемая по закону квартира делится только среди наследников именно 1-й очереди. А значит, все остальные родственники уже не могут предъявлять права на это наследство.

При покупке такой квартиры Покупателю нужно выяснить – все ли родственники, входящие в 1-й круг наследников (родители, супруг и дети дяди Васи ), получили свою долю в наследстве, и не забыт ли кто случайно (в т.ч. с учетом «права представления» – см. ссылку на статью Глоссария выше ). Если все эти родственники на виду, и все они фигурируют в Свидетельстве о праве на наследство , то риск покупки этой квартиры близок к нулю.

Но проблема в том, что вычислить наследников даже 1-й очереди не так-то просто. Например, если Продавцом квартиры выступает одна дочь дяди Васи, то как узнать, есть ли у нее сестра или брат, жива ли ее мать (супруга дяди Васи )? Подтверждающих это родство документов может ни у кого и не быть, их придется запрашивать по отдельным ведомствам (ЗАГСы, роддома, паспортные столы и т.п. ).

А если ближайших родственников у дяди Васи не окажется, то наследство делят родственники следующих очередей (братья и сестры дяди Васи, его дяди и тети, племянники и т.п. ). Вычислить всех этих персонажей на практике вообще не представляется возможным. Поэтому риск покупки такой квартиры возрастает многократно.

Что делать Покупателю в таком случае? Универсального рецепта на этот счет не существует. Как минимум, следует посоветоваться со . И далее принимать решение – отказаться от такой квартиры, или все-таки принять этот риск, выполнив некоторые дополнительные защитные действия (о них – в конце этой заметки ).

Покупка квартиры, полученной в наследство по завещанию

Другой пример. Дядя Вася предусмотрительно оставил завещание . И согласно ему, квартиру он завещал только своей жене, не упомянув там больше никого, даже своих дочерей. Здесь Покупателю следует знать, что наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону . А значит, очередность наследников здесь не имеет значения. Но имеет значение законность самого завещания. То есть родственники могут оспорить его, утверждая, что дядя Вася был не в себе, когда его писал, или его заставили это сделать силой.

Если они смогут доказать это в суде, то завещание признается недействительным , и наследуемая квартира делится заново, но теперь уже среди тех родственников, которые должны наследовать имущество по закону .

Вообще, завещание всегда заверяется , и оспорить его законность довольно сложно. Ведь нотариус не только проверяет все необходимые документы, но и следит за тем, чтобы сам наследодатель был в здравом уме и твердой памяти, то есть понимал и осознавал то, что он делает, подписывая завещание. Нотариус выступает здесь, как официальный свидетель в пользу Покупателя.

При покупке квартиры, полученной в наследство по завещанию , Покупателю нужно выяснить, во-первых, правильно ли оформлено само завещание (здесь могут помочь юристы ), и есть ли причины сомневаться в том, что дядя Вася был «не в себе», когда его подписывал.

Может быть и такой нюанс: дядя Вася мог написать завещание , никому об этом не сказать, и спрятать его у себя на даче в старом сундуке. Второй экземпляр завещания будет храниться у нотариуса (у любого, не обязательно по месту жительства ). Но нотариус не обязан следить за тем, когда дядя Вася отдаст Богу душу, поэтому о наличии завещания никто из ближайших родственников не знает. А значит, они вступают в наследство по закону , в порядке установленной очередности.

Проблема может возникнуть в том случае, если это завещание когда-нибудь всплывет , и в нем окажется совсем другой человек. Закон будет на его стороне, и квартиру придется ему вернуть. Что делать Покупателю? Риск здесь высок, но отчасти его можно снизить, оформив запрос о наличии завещания в областную (краевую, окружную ) нотариальную палату, и/или воспользоваться интернет-ресурсом «Единая информационная система нотариата» (см. ниже об этом ).

Но и это еще не все! Покупателю квартиры нужно помнить о дополнительных рисках, связанных с наследованием по завещанию . Дело в том, что дядя Вася мог составить не одно, а несколько завещаний. И силу будет иметь только последнее из них. Мало того, дядя Вася мог изменить или вовсе отменить свое завещание после того, как написал и заверил его у нотариуса. Такое право дает ему закон. Изменение или отмена завещания тоже должны быть удостоверены нотариусом.

И вдобавок, существует еще такое понятие как «обязательная доля» в наследстве , которая возникает независимо от завещания (подробнее обо всем этом в той же статье Глоссария о наследовании недвижимого имущества – см. ссылку выше ).

Поэтому риск покупки квартиры доставшейся в наследство по завещанию , ничуть не меньше, чем риск покупки унаследованной по закону квартиры. Покупателю, в случае с завещанием, нужно будет выяснять, существуют ли в природе те, кто может претендовать на «обязательную долю» в наследстве, а также выяснять, не было ли изменений или отмены завещания. Но опасность тут в том, что достоверную информацию об этом получить довольно сложно, а иногда и вовсе невозможно.

Законодатели обещают, что с января 2018 года должен заработать официальный интернет-ресурс – Единая информационная система нотариата (ЕИСН) – в котором будут храниться данные обо всех совершенных нотариальных действиях. В том числе об удостоверенных завещаниях, об их изменении или отмене. Адрес этого ресурса – .

Но и здесь нет гарантии, что информация окажется достоверной. Ведь по закону гражданин может заверить свое завещание не только у нотариуса, но и у главврача больницы, в которой он лежит, или у руководства дома престарелых. А если ему приспичило составить завещание, находясь за границей, то он может его удостоверить в консульстве РФ на территории той страны, в которой он в данный момент находится.

Вообще, когда кто-то покупает квартиру, которая прежде была получена Продавцом в наследство (повышенный риск! ), то лучше получить по этому вопросу, с учетом нюансов конкретной сделки. Лишним это точно не будет, да и денег много не потребует.

Во многих случаях, покупая квартиру у человека, которому она досталась в виде наследства, сталкиваешься с неконтролируемым риском возможного спора за наследственные права. Поэтому от такой квартиры Покупателю лучше отказаться.

Тем не менее, в отдельных случаях этот риск можно считать приемлемым, если принять дополнительные меры безопасности.

Дополнительные меры по снижению риска при покупке унаследованной квартиры, показаны на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).