Пожалуй, каждый хотел бы иметь свой пассивный доход. А многие изучали теорию заработка Роберта Кийосаки, и кроме планирования никаких действий не принимали.

Пассивный доход на недвижимости считается одним из самых надежных и стабильных. Этот вид заработка законный, по сравнению с сомнительными финансовыми пирамидами и другими аферами.

Если вам не хочется всю жизнь работать на дядю за мелкие гроши, и вы мечтаете обрести настоящую финансовую независимость, прочтите ниже мысли о том, как создать пассивный доход на недвижимости. Возможно, они окажутся полезными.

Для начала стоит построить стратегию, а только потому нужно приступать к действиям.

Но если вы хотите получать доход намного больше, тогда стоит приглядеться к краткосрочной аренде недвижимости:

• Организовать хостел (дешевый отель).
• Посуточная аренда квартиры или дома.
• Аренда объекта на кратковременные сроки для проведения различных мероприятий, конференций.
• Посуточная аренда студий (например, для проведения фото сессий).

Второй этап: изучаем теорию

Тем, кто занимается подобными инвестициями впервые, рекомендую для начала максимально подробно изучить теорию. Это делается для того, чтобы в дальнейшем без проблем контролировать объект во время его ремонта и заселения.

Третий этап: размещение объявлений

Сделайте «мини-тест»: пообщайтесь с опытными риэлторами, выслушайте их мнение о перспективах заселения (какую ценовую категорию выбрать, на какой срок сдавать).

Даже если эта консультация будет стоить вам денег, она многократно окупиться в дальнейшем.

Затем стоит подать объявления. Если в день к вам поступают менее пяти-семи звонков — это плохой показатель!

Может быть, вы допустили ряд ошибок:

• В данном районе это предложение не актуально.
• Объявление оформлено неинтересно, оно не привлекает внимания.
• Стоимость завышена.
• В объявлении указан не правильный телефонный номер.

Есть некоторые регионы, в которых рынок аренды недвижимости находиться в ужасном состоянии. Но никто не запрещает вам инвестировать в другие города, регионы, страны.

Мысли вслух: в связи с девальвацией гривны и кризисом в соседней Украине, выгодно купить недвижимость сегодня именно там. А через 3-4 года, когда все нормализуется, и экономика будет нормально функционировать, продать эту недвижимость. В любом случае она вырастет в цене.

Итак, план создан, теперь остается приступать к действиям для того, чтобы пассивный доход на недвижимости воплотился в реальность.

Четвертый шаг – выбор объекта недвижимости

К нему нужно приступать сразу после завершения мини теста – поиск объекта.

Больше всего информации вы найдете на Интернет-ресурсах, например: авито, сервис яндекса, из рук в руки.

Если не удается найти нужный объект — расширьте поиск. Подключайте региональные сайты, доски объявлений, форумы и даже расклейку объявлений на столбах.

Важно — при выборе недвижимости обратите внимание на:

• Документы (лучше заплатите юристу за профессиональную консультацию).
• Общий вид объекта — состояние дома.
• Транспортная проходимость.
• Инфраструктура.
• Имеющиеся недостатки.

После осмотра помещения, не уходите сразу. Пообщайтесь с соседями и узнайте все нюансы этого района. Возможно, после такого разговора вы сэкономите колоссальное количество денег и нервов.

После покупки недвижимости определяем, какая величина пассивного дохода нам нужна. Действуем по указанному плану.

Если у вас возникнут страхи, и одолеют сомнения – не стоит их принимать во внимание. Зачастую близкий круг общения всячески будут отговаривать вас, пугать страшными последствиями.

Для того, чтобы расширить кругозор и обрести надежду, общайтесь с практикующими инвесторами и жизнь станет светлее.

Что вы думаете по поводу дохода на недвижимости? Есть ли опыт? Давайте пообщаемся в комментариях.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Экономика недвижимости

Введение

Экономика - это процесс производства материальных благ в условиях ограниченности ресурсов.

Экономика недвижимости - это та часть общего экономического процесса, связанная с производством объектов недвижимости (исключение составляет земля).

Юридическое понятие недвижимости - регистрация прав собственности.

Недвижимость, удовлетворяя потребность человека, может использоваться в 3-ёх вариантах:

1. Поскольку недвижимость обладает полезностью - это способность вещи удовлетворять потребности человека, - то недвижимость является экономическим благом.

2. В качестве источника дохода - недвижимость приносит собственнику доход в виде аренды. Отличительной особенностью данного вида использования недвижимости является то, что не происходит смена владельца.

3. Когда недвижимость выступает в качестве товара принося однократный доход владельцу.

Экономические характеристики недвижимости

1. Любая недвижимость представляет собой вещь, материальный актив, состоящий из неразрывного единства земельного участка (вещи природы) и здания или сооружения (продуктов труда).

2. Недвижимость обладает максимальной полезностью среди других благ.

3. Кроме материальной потребности недвижимость способна удовлетворять и духовные запросы.

4. В силу продолжительного использования недвижимость является уникальной по сравнению с другими благами.

Специфические особенности различных способов использования недвижимости

Полезность недвижимости. Используя недвижимость в качестве экономического блага, удовлетворяется только одна потребность - потребность в жилье. Но удовлетворятся она может в 3-ёх формах:

1. приобретение жилья в собственность;

2. аренда;

Найм - социально-жилищная льгота, которая позволяет удовлетворить потребности лиц с невысоким доходом.

Недвижимость как товар проявляется в 2-х аспектах:

1. товаром может быть объект (собственность);

2. товаром выступает услуга (аренда, найм).

Недвижимость , выступая в качестве товара , обладает рядом особенностей:

1. требуется определение прав и их границ;

2. недвижимый товар инвестиционный (риск, доходность, фактор времени);

3. любая недвижимость уникальна (место положение);

4. недвижимость отличается большой капиталоемкостью;

5. недвижимость является товаром в любой момент жизненного цикла;

6. количественное несовпадение качественных характеристик недвижимого объекта и недвижимого товара.

Недвижимость как источник дохода . Доход, приносимый объектом недвижимости, имеет рентный характер для любой недвижимости кроме производственной. Для производственной недвижимость выступает в качестве фактора производства, при чём не всегда главного. То есть недвижимость относится к основным фондам предприятия и переносит свою стоимость на выпускаемую продукцию, а, следовательно, на прибыль предпринимателя по частям (амортизационные отчисления).

Недвижимость - это особый инвестиционный товар.

Под инвестициями следует понимать долгосрочные вложения средств для создания нового объекта, реконструкции или модернизации существующего с целью последующего возврата вложений и получения дохода.

Согласно российскому законодательству в качестве инвестиций могут выступать:

· денежные средства;

· ценные бумаги;

· другое имущество, в том числе имущественные права или иные права имеющие денежную оценку.

1. Составляющие проекта развития недвижимости

I. Инициирование проекта. В качестве инициатора проекта могут выступать :

· собственник объекта, заинтересованный в повышении стоимости объекта за счет его качественного преобразования;

· инвестор, ведущий поиск наиболее выгодного вложения средств;

· девелопер, который ищет сферу приложения для своего капитала и профессиональной активности на основе знаний рынка, наиболее перспективных направлений его развития, уровня спроса, конкуренции, а так же перспектив развития того или иного региона.

II. Оценка инициативы. Возникая как результат сопоставления потенциала ранка и потенциала объекта инициатива, прежде чем реализоваться, подлежит предварительной оценки, которая включает физическую осуществимость, наличие правовых и финансовых условий для реализации проекта и после с учетом этих возможностей и ограничений определяется эффективность проекта. В большинстве случаев эффективность рассматривается коммерческая.

Оценка инициативы имеет два аспекта:

1. Оценка состояния рынка и перспектив его развития;

2. Оценка местоположения потенциально объекта.

На этом этапе основным ориентиром для принятия решения работы над проектом является оценка наиболее вероятной доходности объекта. Уровень этой доходности определяется в зависимости от разумных представлений будущего собственника для данного сегмента рынка и региона. Представление о требуемой доходности существенно колеблется, в зависимости от оценки инициативы, и существенно различаются для различных проектов. В общем случае этот срок исчисляется месяцами, но возможны и такие объекты, для которых требуются годы. Финансовые затраты для этих этапов оцениваются в 1-3 % от общей величины затрат по проекту.

III. Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования. После принятия решения о целесообразности проекта начинаются практические действия по его реализации:

1. Создание правовых условий, чтобы придать легитимность (законность) процессу развития и создать систему юридических гарантий для всех участников процесса;

Если производятся торги по продаже участка под застройку эти сроки увеличиваются на 2-3 месяца. Кроме того, в процессе получения права под застройку может быть проведено общественное слушанье, в котором принимают участия специалисты и жители расположенного района.

2. Проработка и предварительный выбор схемы финансирования.

IV. Подготовка технико-экономического обоснования и проектирования. Этот этап наиболее важен, потому что на нем определяются параметры будущего объекта, а они соответственно влияют на затраты по проекту.

При организации работ по проектированию следует обращать внимание на:

· При выдачи задания на проектирование должны быть предоставлены исходные материалы и документы, включающие обоснования инвестиций, согласование органами государственной власти места размещения объекта, технические условия на подсоединение объекта к инженерным сетям и коммуникациям;

· Проектируемый объект должен удовлетворять не только градостроительным нормам, но и требованиям рынка, то есть отвечать ожиданиям потребителям по архитектурно-планировочным решениям, используемым материалам, а также финансовым возможностям потребителя.

Расходы составляют 6-10 % затрат по реализации проекта.

V. Согласование проекта с органами государственного контроля. Эта процедура подразумевает проведение государственной экспертизы градостроительной документации, ТЭО и рабочего проекта до их утверждения заказчиком проекта. Получение положительно экспертного заключения служит основание для утверждения документации и дает возможность получения разрешения на производство СМР.

VI. Формирование системы договорных обязательств участником реализации проекта. Данный этап охватывает всех участников проекта и регулирует их:

1. Финансирование проекта;

2. Выполнение подрядных работ;

3. Реализацию созданного объекта.

На этом этапе заключаются договоры по участию в финансировании проекта с финансово-кредитными учреждениями, с частными инвесторами или будущими потребителями, проводятся торги и заключаются контракты с подрядными организациями и привлекаются агенты по продаже или сдаче в аренду недвижимости.

VII. Внедрение проекта. Главной задачей этого этапа является выполнение работ по развитию недвижимости с требуемым качеством, затратами и скоростью. Результатом этого этапа является новый объект недвижимости, фактическое создание которого должен быть подтвержден актом о приемке объекта в эксплуатацию, на основании которого может быть зарегистрировано право на вновь созданный объект. Этот этап самый затратный по времени (до трех лет) и финансам (60-70 % затрат).

VIII. Распоряжение результатами проекта. На этом этапе происходит оформление права собственности, передача объекта в управление, в аренду, продажа. Пака объект не зарегистрирован как объект недвижимости в БТИ и права на него не оформлены в органах государственного регистрации юридически объект не существует и следовательно не может быть объектом рыночного оборота.

2. Сфера деловой активности - критерии выбора

Критериями выбора являются:

· доходность;

· ликвидность.

При оценки этих критерий используют статистические показатели, которые готовят профессиональные организации, как для конкретных заказчиков, так и для широкого использования.

Все эти показатели можно сформировать в 4 группы:

1. Объемные показатели - объем продаж по сегменту рынка, по типу приобретателей; объем предложений, в том числе потенциальных по сегментам рынка; объем не занятых площадей; объем инвестиций в том или ином сегменте рынка; обеспеченность потребителей объектами недвижимости;

2. Ценовые показатели - уровень арендной платы (min, среднее, max), уровень цен (min, среднее, max);

3. Показатели доходности инвестиций - ставка доходности по сегменту недвижимости и по регионам;

4. Динамические показатели - динамика показателей перечисленных в-первых 3-х группах.

Исследовав региональный рынок недвижимости, выбирается сфера деловой активности и определяется направление для дальнейшего и более углубленного анализа ситуации в пределах выбранного сегмента.

Например, при выборе сферы деловой активности между жилой и коммерческой недвижимости.

Из таблицы видно, что жилая недвижимость предпочтительней, но, в то же время достаточно высок и уровень конкуренции на этом сегменте. То есть ограниченная емкость рынка массового жилищного строительства приводит к тому, что ведущие строительные компании начинают политику самоограничения, например на элитное жильё или жильё для среднего класса. Такая дифференциация свидетельствует о постепенном насыщении спроса на первичном рынке жилья при дефиците объектов коммерческой недвижимости, в частности торговой. Другими словами изменения в удельном весе различных отраслей в экономике приводят к расширению спроса на определенные типы недвижимости, а это находит отражение и в изменении требований к характеристикам объектов недвижимости.

Все общие тенденции в развитии экономике накладываются на состояние конкретного регионального рынка с учетом его особенностей. Поиск возможностей для развития неизбежно выводит девелопера на проблему выбора, содержание которой на разных этапах развития объекта недвижимости выглядит так:

Исследуя рынок во внимание должны быть приняты и прошлые тенденции и их возможные изменения и влияние существующих и новых факторов на спрос и предложение на рынке. Исследование потенциала рынка спроса и предложения, емкости рынка определяет инвестиционную привлекательность выбранного сегмента рынка и является необходимым условием для дальнейшего движения проекта, после чего прорабатывается следующий этап - поиск и выбор конкретного проекта развития недвижимости.

3. Основные подходы к экспертизе проекта

Часть оценки инвестиционного проекта сводится к расчетам количественных показателей определяющихся соотношением затрат и доходов. Но прежде количественных показателей проект нуждается в качественной оценке, которая проверяется и уточняется расчетами количественных характеристик. То есть в процессе оценки проекта наблюдается 2 стади и:

1. Оценка возможностей и целесообразности реализуемого проекта;

2. Расчет экономических показателей характеризующих проект.

Под экспертизой проекта развития недвижимости следует понимать оценку предполагаемого к реализации проекта с точки зрения его физической возможности, юридической допустимости, финансовой целесообразности и доступности.

Оценка физической возможности предполагает наличие физической осуществимости с учетом места положения, пространственных параметров, состояние инфраструктуры, технологических характеристик, имеющихся строительных возможностей и влияние этих возможностей на параметры проекта, затраты и сроки реализации.

Оценка юридической допустимости включает определение возможности достижений соглашений с собственником земли об условиях вовлечения земельного участка в процесс развития недвижимости, соответствие характера предполагаемого проекта существующим правилам землепользования.

Оценка финансовой целесообразности и осуществимости предполагает определение потенциальной выручки от реализации проекта, возможного уровня доходности, периодов поступления и оттоков денежных средств. И на этой основе достаточности и целесообразности вложения собственных средств в проект, возможность привлечения внешних источников финансирования и соотношения различных источников финансирования по мере реализации проекта.

Экспертиза физического, правового и финансового аспектов проекта производится в сравнении с альтернативными вариантами:

· иные возможности земельного участка;

· места реализации задуманного проекта.

Особое внимание при экспертизе и выборе проектов в силу специфике недвижимости придаётся анализу местоположению объекта. В отличие от инвестиционных проектов связанных с созданием или расширением производственных мощностей, для которых местоположение всегда является фактором издержек, для проектов развития некоммерческой недвижимости местоположение это фактор, который влияет не только на издержки, а что еще важнее на доходы, которые может приносить создаваемый объект.

Поэтому при анализе местоположения следует учитывать:

1. Ценность создаваемой недвижимости с точки зрения её потребителя;

2. Издержки по созданию недвижимости;

3. Эксплуатационные издержки.

При анализе местоположения следует различать географическое местоположение и экономическое местоположение.

Географическое местоположение - это привязанность объекта недвижимости к определенным топографическим характеристикам.

Экономическое местоположение - это расположенность объекта недвижимости относительно факторов, которые могут повлиять на выгоды и издержки связанные с недвижимостью, а потому влияют на её ценность в глазах пользователя, а следовательно и на стоимость.

Объекты недвижимости могут быть совершенно различны по географическому местоположению и близки по экономическому и наоборот. При этом плюсы и минусы местоположения прямо связаны с предназначением недвижимости, так что удачное местоположение это оптимальное расположение объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

По зарубежному опыту при анализе положения торгового центра ключевыми являются вопросы:

1. Доступность;

· Насколько новый проект соответствует ландшафту?

· Имеются ли соответствующие транспортные сети доступные будущему покупателю?

· Является ли пешеходный поток мимо проектируемого магазина достаточным, чтобы генерировать торговлю?

· Каковы отношения между выбранным расположением, другими торговыми центрами и публикой посещающей магазин?

2. Конкуренция:

· Имеются ли прямые конкуренты у потенциального магазина?

· Какую долю покупателей у них можно отобрать?

3. Уровень обеспеченности услугами торговли на территории:

· Каков текущий уровень обеспеченности торговыми площадями?

· Каков уровень доходов и расходов в розничной торговли в данной области?

· Имеется ли значительная доля универсальных магазинов?

· Сколько вновь созданных магазинов на данной территории?

4. Потенциал:

· Какова численность населения и тенденции занятости в данной местности?

· Каково отношение местных властей к развитию торгового центра?

5. Наличие рабочих мест, структура занятости и их перспектива.

6. Конкурирующие и дополнительные объекты.

7. Пешеходные и пассажиропотоки.

Влияние местоположения на издержки

Это связано с затратами, которые возникают при строительстве объектов в новых районах, там где отсутствуют необходимые инженерные сооружения и коммуникации. Кроме того увеличиваться издержки могут и в районах с высокой плотностью застройки, потому как затрудняется использование техники, организации подъездов, складирование. Что касается жилой недвижимости, то при анализе местоположения следует учитывать и нормативные требования (расстояние между домами, роза ветров и т.д.).

4. Строим на земле

При анализе земельного участка предполагаемо для развития недвижимости важно определение достаточности его размера для реализации, того или иного проекта и достижения оптимального соотношения между вкладами земли, труда и капитала в создаваемый объект. Для каждого варианта землепользования (жилая ил коммерческая недвижимость и их разновидностей) существуют определенные оптимальные соотношения между вкладом земли и не земельных факторов - коэффициент использования территорий (КИТ) - это есть отношение площади здания к площади земельного участка:

1. Для жилой недвижимости:

· индивидуальные дома - КИТ=0,1ч0,25;

· сблокированные дома - КИТ=0,5ч1,5;

· многоэтажные (до 5 этажей) дома - КИТ=0,7ч2;

· здания более 5 этажей - КИТ=2,5ч5;

· высотные - КИТ= до 12;

2. Для коммерческой недвижимости: КИТ=0,5ч12.

Несмотря на большой диапазон практика показывает, что для торговых центров максимизация доходов на единицу площади при прочих равных условиях достигается при 2-х максимум 3-х этажных застройках.

Однако возможность замены вклада земли вкладом капитала может иметь и отрицательное значение:

1. С превышением определенного предела (5 этажей) суммарные затраты на единицу полезной площади увеличиваются (требуется дорогостоящая техника для строительства, дополнительное оборудование, лифты). Кроме того увеличиваются и эксплуатационные издержки (больше площадь больше теплопотерь).

2. Рост этажности может стать фактором снижающим ценность для потенциальных пользователей.

3. Предел высотности может быть определен зональным регламентом территории или другими градостроительными нормативами.

4. Общий алгоритм выбора и оценки проекта

Основные ошибки при оценки инвестиционных проектов

1. Занижение инвестиционных затрат в связи с исключением из их состава прироста потребности в оборотном капитале, а так же затрат связанных с организацией сбыта, оплаты консультантов и прочих косвенных расходов.

2. Формулирование предположений об эффективности проекта до получения реально обоснованных анализов и заключений.

3. Неспособность принять во внимание происходящие и возможные изменения в динамике спроса и предложения, конкуренции на рынке.

4. Отсутствие надлежащего анализа рынка при подготовке заключения о прогнозировании доходности проекта.

5. Недостаточное объяснение явно большого расхождения между настоящими или недавними ценами продажи аналогичных объектов.

6. Чрезмерно оптимистичные прогнозы относительно продажных цен и уровня арендной платы.

7. Недостаточное обоснование ставки дисконтирования.

Подобные документы

Основные свойства недвижимости: физические, экономические, правовые, социальные. Определение, общее понятие, субъекты рынка ипотечного кредитования. Компоненты недвижимости в зарубежной практике. Особенности рынка недвижимости, его классификация.

контрольная работа , добавлен 19.10.2013


Понятие недвижимости и ее основные типы. Общая классификация и особенности рынка недвижимости. Характеристика и основные факторы недвижимости как товара. Анализ рынков недвижимости в России и в зарубежных странах, сущность ипотечного кредитования.

курсовая работа , добавлен 13.12.2014


Понятие рынка недвижимости в РФ и его основные сегменты, закономерности его становления и функционирования, классификация и типы. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Саратов в условиях кризиса, исследование его главных проблем и перспектив развития.

курсовая работа , добавлен 17.04.2016


Рассмотрение и анализ закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в России. Понятие и виды недвижимости, ее особенности как товара. Влияние социально-экономических факторов на развитие рынка недвижимости, правовые основы регулирования.

курсовая работа , добавлен 18.10.2013


Этапы развития и системные проблемы рынка недвижимости в России. Роль и значение инфраструктуры рынка недвижимости. Анализ экономических отношений, связанных с формированием и функционированием рынка недвижимости в России. Методы оценки недвижимости.

курсовая работа , добавлен 21.07.2011


Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.

дипломная работа , добавлен 14.12.2010


Понятие рынка недвижимости как системы рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Условия действительности сделки, процедуры, необходимые для ее совершения. Структура рынка недвижимости.

презентация , добавлен 20.05.2013


Понятие недвижимости, его содержание. Функции рынка недвижимости. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация. Особенности рынка земельных участков. Сегменты рынка недвижимости и их современное развитие. Рынок жилья и его развитие.

шпаргалка , добавлен 10.06.2009


Понятие, функции, подходы к сегментации, особенности и закономерности рынка недвижимости. Характер спроса и предложения на объекты недвижимости. Структура, механизмы, экономические субъекты и профессиональные участники рынка недвижимого имущества.

реферат , добавлен 25.07.2010


Понятие и общая характеристика недвижимости. Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ. Недвижимое имущество как материальный объект. Отличительные признаки недвижимости. Основные типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Понятие недвижимости

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Определяющие факторы недвижимого имущества:

Если проанализировать основное содержание и характер изменения юридических норм, устанавливающих понятие «недвижимость», то можно сделать следующие выводы:

Главным критериальным признаком, позволяющим классифицировать недвижимость как отличительный от других объект правового регулирования, является ее неразрывная связь с землей. Эту связь можно считать родовым признаком недвижимости, главной ее специфической особенностью.

Современные технические возможности в принципе позволяют осуществлять перемещение многих объектов недвижимости на достаточно большие расстояния. Понятно, что подобное перемещение представляет отклонение от нормального режима использования объекта недвижимости, нарушение его обычной эксплуатации. Нормальным состоянием любого объекта недвижимости является именно стационарное состояние.

Важнейшей частью юридического понятия недвижимости является система государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственник у недвижимости существует всегда, хотя основания для возникновения прав собственности могут быть различными (фактическое владение в течение определенного законом срока, покупка, наследование, дарение и т.п.). Таким образом, по отношению к объекту недвижимости может осуществляться право передачи собственности в аренду, право сдавать (получать) в наем и т.п. Все эти действия подлежат обязательной регистрации. Следовательно, с юридической точки зрения не может быть объекта недвижимости без тех или иных прав на него и наоборот. При этом сам объект, права на него и совершаемые с ним сделки должны пройти государственную регистрацию, то есть быть юридически оформленными. В противном случае объект как бы не существует, а права и сделки с ним являются недействительными.

С учетом вышеизложенного, под недвижимостью понимается объект гражданских прав, отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

Экономическое понятие недвижимости

При всей важности и обязательности правового определения недвижимости ее сущность может быть выявлена только в результате экономического анализа. Лишь единство правового и экономического определений позволяют говорить о наличии полноценной характеристики недвижимости.

Для того чтобы составит себе представление об экономическом содержании недвижимости, следует обратиться к основным положениям экономической теории.

Недвижимость как экономическое благо

Согласно наиболее употребляемому определению, экономика понимается как процесс производства экономических благ, осуществляемый в условиях ограниченности всех видов ресурсов. Соответственно, экономика недвижимости – это та часть общего экономического процесса, которая связана с созданием одной из многочисленных разновидностей экономических благ, а именно, объектов недвижимости (за исключением земельных участков, которые, по определению, являются продуктом природы).

Понятие «экономическое благо» также нуждается в пояснении. Известно, что одна из наиболее существенных сторон человеческого существования на всех уровнях (от отдельного человека до общества в целом) – удовлетворение самых разнообразных потребностей. В свою очередь, первичными (базовыми) из этих потребностей являются потребности материальные, без удовлетворения которых нормальная человеческая жизнь попросту невозможна. Отличительная их особенность заключается в том, что удовлетворены такие потребности, могут быть только посредством использования каких-либо предметов (вещей), материальных субстанций различного вида. Так, для удовлетворения чувства голода нужна пища (иначе говоря, голод – это и есть потребность в пище), для утоления жажды – вода, для защиты от холода – одежда и обувь и т.д. «Не вещью» ни одну из материальных потребностей удовлетворить нельзя. Способность вещи удовлетворять потребности называется ее полезностью, потребительскими свойствами или потребительной стоимостью, а сама вещь с присущей ей полезностью – потребительским благом или просто благом. Процесс удовлетворения потребностей называют потреблением. Естественно, что бесполезная вещь в качестве блага рассматриваться не может.

Основные экономические характеристики недвижимости

Первая характеристика состоит в том, что любая недвижимость представляет собой вещь (материальный актив). Именно конкретные натурально-вещественные свойства недвижимости являются исходным пунктом последующего анализа. Более того, данный факт определяет и саму последовательность анализа: для каких бы целей ни использовалась недвижимость, ее, прежде всего, следует рассматривать с «материальной» точки зрения, так как натурально-вещественные свойства определяют самое главное в недвижимости – ее полезность.

Специфика недвижимости как натурально-вещественной субстанции заключается в том, что она представляет собой не просто вещь, а неразрывное единство двух вещей: одна из них – земельный участок – является вещью природной, а другая – здание или строение – продуктом труда. Это априорное различие обуславливает и необходимость применения неодинаковых методов при анализе, оценке и экспертизе недвижимости.

Отличительной особенностью недвижимости как блага является весьма продолжительный период использования (от нескольких десятилетий до нескольких столетий, а иногда и более). В этом отношении недвижимость является уникальной по сравнению с любыми другими благами.

Специфические особенности различных способов использования недвижимости

Если проанализировать специфические особенности различных способов использования недвижимости, то можно констатировать следующее:

1. Принципиальное отличие недвижимости как средства удовлетворения потребности заключается в наличии специфического фактора, а именно – фактора местоположения. Он имеет первостепенное значение, поскольку в значительной, а иногда решающей мере определяет полезность конкретного объекта недвижимости. Для подтверждения этого тезиса рассмотрим два абсолютно одинаковых объекта недвижимости – жилых дома, отличающихся только своим местоположением: один находится в центре города, а другой – на окраине. Натурально-вещественные характеристики, а, следовательно, и потребительские свойства (полезность) этих домов равны между собой, но если сравнивать их цену, то она будет различной. Причина такого различия может быть только одна – данные объекты недвижимости обладают различной ценностью. В свою очередь, различие ценности не может быть вызвано расхождением в количестве использованных факторов производства: поскольку объекты во всем, кроме местоположения, тождественны, то и затраты на их производство одинаковы. Следовательно, при прочих равных условиях сравнительная ценность объектов недвижимости определяется ценностью местоположения.

При рассмотрении первой специфической особенности товара – недвижимости отметим:

а) преимущественное внимание к жилищной недвижимости, в которой ее характеристики проявляются наиболее часто и наиболее зримо;

б) сложность, неоднородность товара – недвижимости требует определения и их границ.

Вторая особенность – инвестиционный характер данного товара. Он предназначен для длительного использования (это относится к товару – объекту). Это долговечный товар, не потребляемый в процессе использования. Все изменения в «физическом теле» недвижимости в первоначальных натурально-вещественных свойствах диктуются, главным образом, действием временного фактора. Долговечность недвижимости означает принципиально иной характер удовлетворения потребности. Если, например, продукты питания удовлетворяют соответствующую потребность человека регулярно, то потребность в жилье при отсутствии ограничений по платежеспособности может быть удовлетворена однократно, в результате единственного действия – приобретения жилищной недвижимости в собственность. То же относится и к другим видам недвижимости: многие заводы и фабрики, офисы и банки, магазины и склады, имея вполне современное оборудование, функционируют в зданиях, построенных в отдаленные периоды времени.

Третья особенность – уникальность любого объекта недвижимости. Главной причиной этой уникальности является действие фактора местоположения. Даже если здания возведены по одному типовому проекту и по своим натурально-вещественным характеристикам, архитектурно-планировочным и конструктивно-технологическим решениям являются тождественными, их потребительная стоимость никогда не будет абсолютно одинаковой, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке. При рядовой застройке в одинаковых соседних домах, соприкасающихся торцевыми стенами, могут различаться конкретные характеристики. Различия эти не всегда достигают значимой величины, но уникальность каждого объекта недвижимости данный факт не отменяет.

Четвертая особенность – недвижимость отличается высокой капиталоемкостью. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при ее создании. Капиталоемкость основной единицы жилищной недвижимости – квартиры многократно превосходит этот показатель на единицу других инвестиционных товаров: автомобилей, радиоэлектроники и т.п. Экономическое обоснование такой специфики недвижимости очевидно – «одноразовое» удовлетворение потребности равносильно соответствующему увеличению ценности. Это означает, что при прочих равных условиях долговременное благо требует больших затрат.

Пятая особенность имеет принципиальный характер – недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий оборот может вступать не только завершенное здание или строение, но и так называемый «недострой». Как известно, полезность «недостроя» равна 0, однако это не мешает ему во многих случаях оставаться товаром. Хотя подлинным товаром в подобных ситуациях является не объект недвижимости (его, собственно, и нет), а право собственности на него. Как считает покупатель «недостроя», реализация этого права позволит не только компенсировать затраты на завершение строительства, но и получить выгоду в результате использования объекта. В свою очередь, основанием для подобного предположения служит возможность длительного использования объекта недвижимости – или в качестве экономического блага, или в качестве источника дохода. Период использования и в том, и в другом случае многократно превосходит время, необходимое на завершение строительства, т.е.:

−U (=ΣЗ) t стр < + U (=ΣДх) t исп → max

при tстр << tисп

где − U - отрицательная полезность (сумма затрат на завершение строительства ΣЗ);

U -полезность от использования готового объекта (исчисляется величиной опосредованного или прямого дохода ΣДх);

tстр,tисп- соответственно время завершения строительства объекта и период его использования.

Шестая особенность − количественное несовпадение качественных характеристик недвижимости − объекта и недвижимости − товара. Если принять, что объектом является законченное строительством здание или строение (ст. 130 ГК РФ), то в одном этом физическом объекте может содержаться множество товаров различной модификации. К примеру: многоэтажный жилой дом имеет первый этаж, который занимает нежилое помещение со своим функциональным назначением (магазин, химчистка, прачечная и т.д.) Товарами в этом случае могут быть:

− все приватизированные квартиры (права собственности на них);

− услуги проживания, предоставляемые на правах аренды;

− услуги проживания, предоставляемые на правах найма;

− права собственности на встроенное нежилое помещение.

Таким образом, имеем:

{Т1, Т2, …, Тn} є S,

где Т1, Т2, …, Тn − различные товары, представляющие собой элементы единого объекта недвижимости;

n − общее число товаров;

S − объект недвижимости;

Є − символ принадлежности.

Отличительной особенностью этого конгломерата следует признать то, что ни один из товаров не имеет натурально-вещественной формы, поскольку ни один из объектов прав не может быть выделен в натуре. Кроме того, даже если все эти товары будут реализованы, дом товаром не станет.

Седьмой особенностью является неодинаковая товарность различных видов и элементов недвижимости. Все товары текущего потребления длительного пользования можно продавать и покупать на равных основаниях и без каких-либо ограничений. Однако с недвижимостью дело обстоит иначе. Имеются некоторые ее виды, на коммерческий оборот которых либо наложен прямой законодательный запрет, либо этот оборот связан с ограничениями. В настоящее время в РФ законодательно отсутствует свободная купля-продажа земли, в том числе земельных участков в составе городских территорий. В результате создана ситуация, при которой элементы единого имущественного комплекса (участок и расположенный на нем объект) разобщены как товары. Земельные участки можно только арендовать, и товаром в данном случае являются права аренды.

Восьмая особенность – более низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами. Под ликвидностью, как известно, понимают степень обратимости товара в деньги. Следует разграничивать два аспекта ликвидности – качественный и количественный. Качественный аспект характеризует зависимость ликвидности (L) от спроса (AD):

Между L и AD существует прямая зависимость: любой товар ликвиден в меру активности спроса на него. Если же учесть, что AD, в свою очередь, связан обратной функциональной зависимостью с уровнем (P), то можно записать:

L =f(AD) = f`(P(

Выражение f`(Р) означает, что величина L для одного и того же товара варьируется в зависимости от колебания Р.

Количественно L выражается в типичном для конкретного рынка времени реализации недвижимости (от появления предложения на продажу до приобретения). При прочих равных условиях для недвижимости это время будет больше, чем для любых других товаров. Это связано с комбинированным влиянием двух других специфических особенностей недвижимости – уникальности и капиталоемкости (в части трансакционных издержек). Такая зависимость представлена в виде следующей структурно – логической схемы:

Рисунок 1.1 - Взаимосвязи групп ликвидности с уникальностью и капиталоемкостью недвижимости

Недвижимость как источник дохода

Завершающий аспект анализа – рассмотрение особенностей использования недвижимости в качестве источника дохода.

В этой связи сразу же отметим наиболее существенные положения, важные для последующего изложения.

Первое положение – далеко не все объекты недвижимости являются и могут являться источником получения дохода. Большинство объектов жилищного фонда, которые предоставляются на условиях найма, являются не источником доходов, а расходной статьей бюджета (в настоящее время воспроизводственные мероприятия, так же как и основная доля расходов по жилищно-коммунальному обслуживанию, нанимателями не оплачиваются). Жилье, перешедшее в частную собственность граждан в результате приватизации, практически полностью используется для целей проживания самих собственников и членов их семей и служит в качестве экономического блага. Таким образом, «доходный потенциал» недвижимости, если рассматривать только ту разновидность дохода, которую она может приносить своему собственнику – ренту – относительно невелик.

Рента (лат. Redditam – отданная назад) – регулярно получаемый доход (поток платежей) на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов через равные интервалы времени.

Второй положение – различие дохода, получаемого именно от недвижимости, приносимого при участии недвижимости. В первом случае недвижимость является единственным фактором дохода, во втором – одним из нескольких и, возможно, не главным. В чистом виде рентный доход от недвижимости имеет место в тех случаях, когда объект недвижимости, обладающий необходимыми потребительскими свойствами, сдается в аренду. В данном случае с экономической точки зрения роль недвижимости аналогична передаваемому в ссуду капиталу; можно сказать, что объект недвижимости представляет собой «натурализованный» капитал, то есть капитал в вещественной форме, приносящей собственнику недвижимости денежный доход (поток регулярных арендных платежей).

Стоимостной эквивалент недвижимости будет представлять собой капитализированную ренту со следующими соотношениями:

Где r (Дх) – рентный доход собственника недвижимости;

R - уровень доходности капитала (как правило, в%);

K - величина капитала.

Эти соотношения универсальны для приносящих доход объектов недвижимости любого функционального назначения. Различия будут заключаться в величине дохода, которая, в свою очередь, производна от уровня платежеспособности спроса. В настоящее время наибольшим спросом пользуются нежилые здания и помещения офисного назначения, что и определяет более высокий уровень арендной платы для данного вида недвижимости. Есть еще один фактор, который влияет на величину ренты при коммерческом использовании недвижимости: доходность деятельности арендатора. В одинаковом офисе могут располагаться и высокоприбыльная фирма, и фирма, далеко отстоящая от нее по уровню доходов. Однако на практике арендная плата почти всегда коррелирует с уровнем дохода арендатора, т.е.:

АП = АП + ∆АП [ = f (Дхap)],

Где АП – размер арендной платы;

АП – средневзвешенная рыночная ставка АП для данного вида недвижимости;

∆АП – излишек АП (сверхрента, дополнительная рента).

Разумеется, точное представление о величине дохода арендатора (особенно в условиях России) далеко не всегда может быть обеспечено. Поэтому в ряде случаев используются другие механизмы формирования АП, хорошо учитывающие все существенные особенности использования арендованной недвижимости.

Таковы основные характеристики недвижимости как источника дохода.

Иная ситуация имеет место, когда недвижимость является одним из факторов производства (заводские корпуса, цехи, административно-управленческие здания и т.п.). Прежде всего, необходимо уяснить, что ни один из факторов производства источником дохода непосредственно не является. Их правильнее рассматривать в качестве обязательных условий, материальных предпосылок получения дохода. Источником же дохода я является предпринимательская и трудовая деятельность, результаты которой реализуются на рынке в качестве товаров. Объем реализации определяет величину предпринимательского дохода (прибыли). Прибыль (income) – приток (flow) услуг во времени. Если капитал представляет собой интеграцию (олицетворение) будущих услуг, то прибыль – результат использования этих услуг на протяжении определенного промежутка времени.

Полученная прибыль является результатом производственного потребления определенной комбинации факторов (конкретного количества каждого из них). Различия в характере производственного потребления хорошо известны: часть из них, а именно основные фонды, к которым относится и недвижимость, используется в течение множества производственных циклов и не потребляется в буквальном смысле, не утрачивает своей натурально-вещественной формы в процессе производства; другая часть (оборотные средства) целиком трансформируется в готовую продукцию. Характер потребления определяет и стоимостные показатели продукции, одна часть которых – это амортизация основных фондов, а другая – полная стоимость оборотных средств. Соответственно, можно записать:

С ≈ Нао х Соф + Сос,

Где С – общие издержки по выпуску продукции в стоимостном выражении;

Cоф – стоимость основных фондов;

Сос – стоимость оборотных средств;

Нао – норматив амортизационных отчислений.

На основании вышеизложенного можем определить объем реализации продукции в стоимостном выражении (Среал):

Среал = С + ∆С

Производственная недвижимость является частью основных фондов. Следовательно, ее стоимостной эквивалент Снедв можно определить следующим образом:

Снедв = Среал х АОнедв/Соф + Сос,

где АОнедв – сумма амортизационных отчислений по объектам производственной недвижимости.

Примечание: 1. Результаты вышеприведенных выражений определяются в годовом исчислении.

2. Накладные расходы и прочие элементы затрат в данном случае не учитываются.

Из вышеизложенного следуют три важных вывода:

Во-первых, экономическую экспертизу производственной недвижимости следует рассматривать как составную часть экспертизы предпринимательской деятельности (бизнеса) предприятия в целом.

Во-вторых, предпринимательский доход и его составная часть, обеспечиваемая производственной недвижимостью, имеет иную (не рентную) основу, в отличие от аренды недвижимости.

В-третьих, производственная недвижимость, в отличие от сдаваемой в аренду, используется самим собственником-предпринимателем.

Заканчивая рассмотрение недвижимости как экономического понятия, следует отметить, что на практике могут иметь место комбинированные варианты использования. Например, проживая в собственной квартире (недвижимость используется в качестве экономического блага), можно одновременно заниматься репетиторством или другим видом деятельности (использование недвижимости в качестве фактора производства). Когда часть недвижимости сдается в аренду, то эта часть используется в качестве источника дохода. Подобные ситуации приводят к необходимости осуществления более детальной экспертизы, разработки соответствующих методов.

Заключительным результатом проведенного анализа должно являться определение экономического понятия недвижимости. Сформулируем его, рассматривая во взаимосвязи процессы создания, развития и управления недвижимостью:

Жизненный цикл недвижимости

Некоторые ученые экономисты считают, что недвижимость как товар представляет собой своего рода «живой организм», развивающийся, как известно, в следующем порядке: замысел – рождение – зрелость – старение и смерть. По аналогии мы различаем следующие этапы жизненного цикла объекта недвижимости: прединвестиционный (начальный) этап проекта (концепция, планирование, проектирование и др.), этап реализации проекта (строительство, монтаж оборудования), этап эксплуатации объекта (фаза выведения на рынок, роста, зрелости, насыщения) и этап ликвидации (упадка). С помощью теории жизненного цикла можно частично прогнозировать ситуацию, но не в случае составления прогнозной модели, так как в этом случае предприятие может лишиться маркетинговой поддержки.

Жизненный цикл рынка недвижимости

Общее правило: «покупай подешевле, продавай подороже» относится и к недвижимости как к любому другому виду инвестирования. На рисунке представлены четыре цикла, основанные на исследованиях рынка с его «классическими условиями» - экономическими спадами и подъемами. Длительность и сложность циклов зависит от многих внешних и внутренних условий.

Рисунок 1.2 - Основные циклы развития рынка недвижимости

Различные сегменты рынка ведут себя по-разному в одно и то же время, Например, строительство в одной части города может быстро расти в цене, тогда как в то же самое время в другой ее части наблюдается застой. Тем не менее, способность определять эти циклы может предоста­вить заказчику дополнительные инвестиционные возможности. Рассмот­рим характеристику этих циклов.

А. Цикл спада. Наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен, и число

незанятых строений начинает увеличиваться, Содержание незаселенных строений отрицательно сказывается на финансовом состоянии проекта. Этот рынок - рынок покупателя. Владельцу недвижимости требуется приложить интенсивные усилия в области маркетинга и поиска финансо­вой поддержки. На рынке появляется небольшое число новых объектов, Кредиторы практически приостанавливают свои операции до нового подъема, а цены на недвижимость снижаются.

Б. Цикл поглощения. Из-за отсутствия нового строительства, являющегося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос и предложение на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл - цикл поглощения созданного объекта. После того, как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрастанием спроса и уменьшением предложения начинают проводиться прединвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости.

В. Цикл нового строительства. Циклу нового строительства соответ­ствует повышенный спрос на рынке объектов строительства наряду с сокращением предложений на свободные земельные участки. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот период повышается уровень инфляции, и стоимость строительства возрастает, что увеличивает продажную цену объекта недвижимости.

Г.Цикл насыщения рынка. Рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и, в конце концов, сокращается. Возникает излишек готовой строительной продукции и мощностей. Уровень занятости начи­нает уменьшаться, а строительная деятельность постепенно останавливает­ся. Наилучшее время для увеличения объектов собственности - это ста­дия цикла поглощения или периода нового строительства

Для оценки эффективности функционирования рынка недвижимости необходимо более детально рассмотреть жизненный цикл объекта и уста­новить основные критические точки во времени, сочетания которых будут влиять на длительность цикла и динамику изменения затрат, результатов.

Доход от недвижимости может выступать в различных формах:

В виде будущих потоков денежной наличности;

В виде возрастания стоимости недвижимости, т.е. в виде увеличения богатства собственника недвижимости;

В виде дохода от будущей продажи недвижимости.

Основной вид дохода от недвижимости – рента.

Рента (лат. Redditam – отданная назад) – регулярно получаемый доход (поток платежей) на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов через равные интервалы времени.

Два существенных положения:

1. Не все объекты недвижимости являются источником получения дохода. Большинство объектов жилого фонда, которые предоставляются на условиях найма, являются не источником дохода, а расходной статьей бюджета. Приватизированное жилье в основном используется для личного проживания. Таким образом, доходный потенциал недвижимости, получаемый в виде ренты, относительно невелик.

2. Различие дохода, получаемого именно от недвижимости и дохода, приносимого при участии недвижимости.

В первом случае недвижимость является единственным фактором дохода. Во втором – одним из нескольких и возможно не главным..

В чистом виде рентный доход от недвижимости имеет место в тех случаях, когда объект недвижимости, обладающий необходимыми потребительскими свойствами, сдается в аренду. Стоимостной эквивалент недвижимости будет представлять собой капитализированную ренту с отношениями:

D = R х K , K = D / R ,

где D – рентный доход собственника недвижимости;

R – уровень доходности капитала;

K – величина капитала (эквивалент стоимости).

Помимо этого существую другие факторы, влияющие на величину ренты. Например – доходность самого арендатора (в одном и том же офисе могут находиться высокодоходная фирма и низкодоходная). Таковым фактором может являться местоположение и т.д.

Другая ситуация имеет место, когда недвижимость является одним из факторов производства (заводские корпуса, цехи, офисы и т.д.). Ни один из факторов производства источником дохода непосредственно не является. Источником является предпринимательская и трудовая деятельность, результаты которой определяют величину прибыли. Полученная прибыль является результатом производственного потребления определенной комбинации факторов производства. В отличие от оборотных средств, основные фонды (в т.ч. недвижимость) используются в течение множества производственных циклов и полностью не потребляются. Характер потребления и стоимостные показатели недвижимости определяются, прежде всего, амортизацией основных средств.

Особенности доходов от недвижимости:

1. Стабильность дохода . Договора аренды, как правило, среднесрочные и долгосрочные (от 3 до 15 лет и более). Отсюда высокая стабильность дохода. В силу низкой ликвидности недвижимости – практически отсутствуют спекулятивные мотивы.

2. Необходимость высокого порогового уровня инвестиций . Для приобретения недвижимости необходимы значительные средства, что может потребовать уменьшения других активов, либо у инвестора их может просто не оказаться.

3. Необходимость в управлении . От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. При наличии достаточных знаний в сфере управления недвижимостью, она может быть более предпочтительным объектом инвестирования.

4. Неоднородность . Неоднородность недвижимости определяет существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.

5. Защищенность доходов от инфляции . Через арендную плату и цену инфляция переносится в доход так, что доход растет вместе с инфляцией.

6. Высокие трансакционные издержки . Сделки с недвижимостью требуют высоких трансакционных издержек.

7. Низкая ликвидность . Продажа недвижимости при адекватной оценки ее стоимости может занимать от 90 до 120 дней, а при завышении ее стоимость этот срок может быть гораздо больше.

8. Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов . Доходы от недвижимости практически не зависят от всего портфеля активов инвестора.

9. Особенности ценообразования . Цены на фондовом рынке зависят от последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости – результат оценки недвижимости и переговоров между участниками.

10. Сохранность инвестируемых средств . Земля – неуничтожима. Здания и сооружения – долговечные конструкции. В то же время обеспечение сохранности недвижимости может потребовать дополнительных усилий (ремонт, реконструкция, страхование)

11. Сложность финансовых потоков . В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости – в период создания объекта. По мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в положительные. За пределами срока экономической жизни объекта они вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один денежный поток.

Экономическое понятие недвижимости: