Налогообложение доходов от продажи коммерческой недвижимости в 2016 году. Законные способы уменьшения налогов при продаже нежилых помещений с 1 января 2016 года.

1. Последние изменения в законодательстве

В 2106 году произошли коренные изменения, касающиеся расчета доходов, полученных продавцами коммерческой недвижимости. Раньше была распространена практика занижения в договоре купли - продажи недвижимости ее реальной стоимости. Теперь этот способ потерял свою актуальность, поскольку налоговые органы будут рассчитывать доход продавца в зависимости от кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0.7 Кадастровая стоимость объекта будет определяться по состоянию на 1 января того года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности.

Вторым новшеством стало изменение срока в течение, которого гражданин должен владеть коммерческой недвижимостью для минимизации налогообложения. Теперь этот срок составляет пять лет, раньше он составлял три года. Новый срок нахождения недвижимости в собственности гражданина не распространяется на сделки с нежилыми помещениями, полученными продавцом по наследству, не распространяется на сделки по дарению недвижимости между близкими родственниками, на приобретение недвижимости в результате приватизации или в результате заключения договора ренты. Если гражданин приобрел свою недвижимость до 01 января 2016 г., то на него по-прежнему распространяется трехлетний срок нахождения нежилой недвижимости в собственности.

2. Как уменьшить сумму налогов?

2.1. Получение налогового вычета.

Налоговый кодекс, позволяет гражданам уменьшать сумму налога на доходы полученные от реализации недвижимости, за счет имущественного налогового вычета.

Рассчитать налоговый вычет можно следующим способом: кадастровая стоимость объекта умножается на 0.7, потом из полученной суммы вычитается 1 млн руб. полученный результат и будет облагаться налогом в 13%. На практике у наших клиентов часто возникает вопрос, об использовании налогового вычета, в случае продажи нескольких объектов недвижимости. Имеет ли право гражданин получить налоговый вычет по каждому проданному объекту недвижимости? Налоговый вычет можно оформить только на совокупный доход, который гражданин получил от продажи недвижимости.

2.2. Уменьшение суммы налога на сумму расходов, затраченных на покупку коммерческой недвижимости.

Существует и другой способ сократить сумму налога, на сумму расходов, затраченных продавцом на покупку объекта нежилой недвижимости. Необходимо помнить, что затраты продавца необходимо подтвердить документально. К таким расходам, можно отнести расходы на строительство объекта коммерческой недвижимости, расходы на ремонт помещения и другие расходы. Хотим обратить особое внимание наших клиентов, что комиссия, которую покупатель заплатил агентству недвижимости за услуги по поиску необходимого ему помещения, также включается в состав расходов на покупку коммерческой недвижимости. Документами, подтверждающими расходы, могут быть договоры купли - продажи недвижимости, договоры оказания услуг, выполнения работ, договоры купли - продажи стройматериалов, акты приема - передачи результатов работ, товарные накладные, документы, подтверждающие перечисление или передачу денежных средств за недвижимое имущество, выполненные работы или оказанные услуги.

2.3. Продажа коммерческой недвижимости индивидуальными предпринимателями

Доходы, полученные от индивидуальной предпринимательской деятельности, облагаются по ставке 6%, поэтому некоторые специалисты рекомендуют приобрести статус индивидуального предпринимателя перед продажей коммерческой недвижимости. Однако, так можно продать не любую недвижимость. МИНФИН РФ в своем письме от 29 апреля 2013 г. N 03-11-11/15091 разъяснил, особенности налогообложения доходов индивидуальных предпринимателей, полученных от продажи недвижимости. В случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов. При этом в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании п. 3 ст. 346.11 Кодекса. Таким образом, приобретение статуса индивидуального предпринимателя для применения при налогообложении ставки налога 6 % гражданину придется доказать, что принадлежащая ему коммерческая недвижимость использовалась им для осуществления предпринимательской деятельности, после приобретения статуса индивидуального предпринимателя. Следует отметить, что при принятии решения о том, получать статус индивидуального предпринимателя или нет, необходимо учитывать также, что в период действия статуса необходимо вести бухгалтерский учет и нести другие расходы, связанные с ведением предпринимательской деятельности.

В настоящее время Налоговым кодексом Российской Федерации установлен следующий порядок освобождения доходов физических лиц от уплаты налога на доходы (НДФЛ) в отношении доходов от продажи имущества:

1) доходы от продажи имущества (за исключением ценных бумаг и имущества, используемого в предпринимательской деятельности), находящегося в собственности физического лица более 3 лет, полностью освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц вне зависимости от его стоимости и количества объектов имущества, от продажи которых налогоплательщик получил доходы;

2) доходы от продажи имущества, находящегося в собственности налогоплательщика менее 3 лет, подлежат налогообложению. При этом налогоплательщик вправе выбрать один из двух вариантов определения налоговой базы:

Уменьшить доходы от продажи имущества на налоговый вычет в размере 1 млн. руб. и уплатить налог с оставшейся суммы.

При этом налог во всех рассмотренных случаях взимается по ставке 13%.

Действующий режим налогообложения обладает рядом недостатков:

1) от налогообложения освобождаются доходы физических лиц от продажи любого имущества (включая коммерческую недвижимость и иную нежилую недвижимость), если срок владения таким имуществом превышает 3 года, в любом объеме. Вместе с тем, даже в соответствии с новыми правилами налогообложения доходов физических лиц от продажи ценных бумаг, находившихся в собственности более 3 лет, освобождаются от налогообложения доходы в размере, не превышающем 3 млн. руб. за каждый год владения.

Таким образом, действующий порядок приводит к освобождению крупных доходов, тем самым повышая регрессивность налогообложения, а также ставит в неравные налоговые условия инвестиции физических лиц в ценные бумаги и иное имущество;

2) помимо жилой недвижимости, освобождению подлежат доходы от продажи нежилого имущества, а также коммерческой недвижимости, если ее собственник не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и не осуществляет с использованием этого имущества никакой предпринимательской деятельности;

3) в случае смены места жительства (продажи старой квартиры и покупки новой) даже в случае единственного жилья, если такое жилье находилось в собственности менее 3 лет, физическое лицо вынуждено заплатить налог либо манипулировать с ценами, чтобы избежать налога.

В рамках реализации налоговой политики на среднесрочную перспективу предлагается рассмотреть целесообразность иного подхода к освобождению доходов физических лиц от продажи имущества, основанного на следующих принципах:

1) Введение полного освобождения доходов от продажи жилой недвижимости (квартира, комната, дом и т.д.) вне зависимости от сроков владения только для отдельных категорий жилой недвижимости, находящейся в собственности налогоплательщика (включая земельные участки, на которых расположена такая жилая недвижимость);

2) Передача на уровень субъектов Российской Федерации полномочий по установлению ограничений на максимальную величину дохода от продажи некоторых категорий жилой недвижимости, доходы от продажи которой не предполагается освобождать от налогообложения, а также ограничений на срок владения этим имуществом.

3) Для прочего имущества (за исключением ценных бумаг), не относящегося к жилой недвижимости, предлагается сохранить действующий порядок налогообложения, основанный на выборе налогоплательщика между двумя вариантами определения налоговой базы:

Заплатить налог с разницы между доходами от продажи имущества и расходами на его приобретение (создание);

Уменьшить доходы от продажи имущества на величину налогового вычета в размере 250 тыс. рублей и уплатить налог с оставшейся суммы.

4) В целях предотвращения занижения налоговой базы по НДФЛ при продаже физическими лицами жилой и нежилой недвижимости, а также земельных участков, планируется предусмотреть исчисление налога с вмененного дохода от продажи такой недвижимости, рассчитываемого пропорционально кадастровой стоимости продаваемого объекта. При этом необходимо предоставить субъекту Российской Федерации право снижать и регулировать правила определения этого вмененного дохода.

помещение использовалось как производственная площадка для своей же ООО, арендных платежей не было, но был договор аренды без государственной регистрации на 11 мес.
Александр

Здравствуйте, Александр. Не совсем согласен с коллегами. Вопрос у вас не однозначный, а несколько спорный. Если налоговому органу в ходе проверки вас, либо ООО, станет известно о том как именно использовалось данное имущество, высока вероятность того, что ими будет признан факт использования его в предпринимательской деятельности, а, следовательно, вам будет отказано в применении льготы по п.17.1 ст. 217 НК РФ и вам придется оспаривать это в суде.

Подробно вопрос по сдаче в аренду нежилого помещения физическим лицом без статуса ИП рассмотрен в нижеприведенном письме ФНС РФ:

Вопрос: О признании деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской деятельностью в целях исчисления НДФЛ.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 8 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/412@
Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу о признании деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской деятельностью и сообщает следующее.
В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.
Согласно п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.
В соответствии со ст. 2 ГК РФ деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.
Пунктом 2 ст. 11 Кодекса определено, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.
В рассматриваемом случае налоговые органы в силу отсутствия у них вышеуказанной полной информации не могут дать такую оценку.
Однако указанная информация может быть получена налоговым органом в ходе проведения мероприятий налогового контроля. При выявлении объективных признаков предпринимательской деятельности в деятельности налогоплательщика по сдаче в аренду собственного имущества налоговый орган вправе будет пересчитать его налоговые обязательства.
Учитывая изложенное, если у налогоплательщика имеются достаточные основания считать, что в его деятельности вышеуказанные признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, то с доходов от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества физическое лицо должно уплачивать налог на доходы физического лица в общеустановленном гл. 23 Кодекса порядке.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
3 класса
Д.В.ЕГОРОВ
08.02.2013

Платить налоги по новым правилам в 2016 году придется владельцам коммерческой недвижимости. Общей ставки не существует, предусмотрена только максимально возможная ставка для налогообложения бизнес объектов. Стоит заранее просчитать, сколько придется отдать государству за владение недвижимостью и рассмотреть возможности снижения суммы налога.

Главная причина, по которой существенно увеличится размер платежа в бюджет за владение или продажу объекта коммерческой недвижимости – необходимость применения для расчета кадастровой стоимости.

Разница в том, что ранее применялась в качестве базы налогообложения инвентарная или балансовая стоимость, которая была существенно ниже реальной стоимости объекта. Кадастровая стоимость может превышать даже актуальную рыночную стоимость офиса, склада или магазина.

При определении кадастровой стоимости специалистами принималось во внимание предназначение здания, место расположения участка и средняя стоимость квадратного метра при проведении сделок с аналогичными объектами в этом районе. Естественно, не учитывалась престижность и класс зданий и помещений, размер дисконта (ведь сделки практически никогда не заключаются по заявленной первоначально продавцом цене).

Ставки для налогообложения коммерческой недвижимости могут быть установлены на региональном уровне и отличаться, в зависимости от региона, на несколько десятых процента. В большинстве регионов утверждена максимальная ставка на уровне 2% от кадастровой стоимости.

Фактически, чтобы узнать, сколько придется заплатить владельцу в 2016 году, необходимо узнать кадастровую стоимость объекта. Получить информацию можно в местных отделениях Кадастровой палаты. Если стоимость кажется слишком завышенной, можно оставить заявление на пересмотр суммы. В крайнем случае – заказать независимую оценку за собственный счет, после чего обратиться в суд.

Владельцы коммерческой недвижимости – физические лица имеют право на льготы в том же порядке, что и владельцы жилой. Освобождаются от оплаты:

• Ветераны войны.
• Участники боевых действий.
• Инвалиды I и II группы.
• Инвалиды с детства.

Избежать необходимости платить налог могут физические лица – индивидуальные предприниматели, избравшие упрощенную систему. При условии, что данное имущество используется в предпринимательской деятельности и доход от деятельности облагается единым налогом.

Юридические лица также не смогут использовать балансовую стоимость помещений, а будут рассчитывать сумму налога, опираясь на кадастровую стоимость объекта. На общих основаниях платить будут юридические лица – плательщики налога на прибыль.

Льготы: кто не заплатит налог на недвижимость

На региональном уровне местные органы власти имеют право дополнять или изымать из перечня льготных объектов коммерческой недвижимости, не подлежащих налогообложению, некоторые виды помещений.

Заплатить только 25% от насчитанной суммы налога должны владельцы объектов с расположенными в них предприятиями, которые проводят деятельность в сферах:

• Медицинской помощи и обслуживания.
• Научных исследований.
• Образовательных услуг.

Полностью освобождены от уплаты налога объекты:

• Культурные объекты, религиозные организации.
• Бюджетные и транспортные предприятия.
• Предприятия метрополитена.
• Оборонные объекты.
• Организации, которые предоставляют рабочие места инвалидам.

Продажа коммерческой недвижимости и ставка налога

Сумма налога с продажи любого объекта коммерческой недвижимости зависит от нескольких факторов:

• Статуса продавца (физическое лицо, ИП, юридическое лицо).
• Выбранной системы налогообложения.
• Продолжительности владения правом собственности на объект.
• Использования и налогообложения недвижимости в хозяйственной деятельности.
• Наличия документов, подтверждающих расходы на приобретение недвижимости.

Ставка налога для резидентов – базовая, составляет 13%. Для нерезидентов – 30% от кадастровой стоимости объекта. Используется в качестве базы кадастровая стоимость, за исключением объектов, для которых такая стоимость не определена. В таком случае базой налогообложения будет договорная цена продажи недвижимости.

Льготы при начислении налога и вычет: сколько можно сэкономить

В этом году изменился еще один параметр, от которого зависит необходимость рассчитывать и платить налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом. Все объекты, купленные после начала 2016 года должны находиться в собственности владельца не менее 5 лет, чтобы можно было продать без уплаты налога.

Обратной силы закон не имеет: если имущество куплено до 2016 года, то остается в силе норма, согласно которой не облагается налогом продажа помещения, находящегося в собственности владельца более 3 лет.

Из новых правил есть исключения, достаточно 3 лет владения для освобождения от налогообложения, если коммерческая недвижимость:

• Получена в качестве подарка от родственника.
• Получена в наследство.
• Право собственности возникло в результате приватизации.

Также действует право воспользоваться налоговым вычетом. Размер вычета составляет всего 250 тыс. рублей.

Ставки, сроки и расчет налога

Доход от продажи физическим лицом объекта коммерческой недвижимости считается доходом гражданина, соответственно, применяется базовая ставка НДФЛ – 13% от стоимости. Если физическое лицо не является резидентом РФ (не находится на территории РФ 183 дня в году и не получает в это время доходов на территории страны), ставка налога составляет 30%.

Избежать необходимости платить налог от продажи могут граждане, зарегистрированные как ИП на упрощенной системе. В этом случае не предусмотрено уплаты других налогов, кроме единого. Несмотря на то, что юридически собственником помещения является физическое лицо, платить налог не придется, если предоставить документы, подтверждающие, что проданная недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности для получения налогооблагаемого дохода.

Юридические лица обязаны внести сумму, полученную в результате продажи, в состав дохода с последующим налогообложением по ставке налога на прибыль.

Как уменьшить сумму налога не нарушая закон

Избежать уплаты налога с продажи коммерческой недвижимости можно, если заранее просчитать сделку. Достаточно перенести документальное оформление, чтобы срок владения объектом превысил 36 месяцев.

Если сделка должна быть заключена срочно, можно воспользоваться простым расчетом: определить сумму налога к уплате с вычетом, просчитать сумму, если отнять затраты на приобретение. Абсолютно законно можно использовать оба варианта. В этом случае оттягивать заключение сделки – невыгодно. Из-за валютного курса рублевая стоимость недвижимости может существенно увеличиться, автоматически поднимая сумму налога.

Физические лица, которые зарегистрированы как ИП, могут использовать шанс не платить в бюджет, если оформят договор аренды с налогообложением арендных платежей от имущества, которое планируют продать. Уплатить 6% выгоднее, чем 13%, если других возможностей не платить налог нет.

Юридическим лицам наиболее выгодно совместить в одном налоговом периоде две сделки, чтобы минимизировать налоговую нагрузку: одну по продаже имущества, другую – по приобретению основных средств. Это даст возможность уравновесить доходы и затраты, и существенно уменьшить сумму налога.

Оформляя сделку по покупке объекта коммерческой недвижимости покупатель, кроме необходимости оформлять большое количество документов, получает еще и дополнительные риски, связанные с владением таким имуществом. Как оформить сделку так, чтобы не пришлось отдавать в бюджет колоссальные суммы налогов в случае продажи, избежать судебных разбирательств с арендаторами, и просто не стать жертвой рейдерского захвата?

Действующее законодательство оставляет достаточно возможностей, чтобы застраховать себя от неприятных ситуаций, связанных с покупкой и продажей коммерческой недвижимости. В зависимости от цели приобретения объекта, можно оформить покупателем:

• Физическое лицо.
• Юридическое лицо.

Выбор зависит от нескольких факторов:

• Планируется ли продажа этого имущества на протяжении 3 – 5 лет.
• Есть ли в собственности другие подобные объекты.
• Для какого вида деятельности приобретается недвижимость.
• Семейные обстоятельства – перспектива заключения брака, развода.
• Наличие незакрытых просроченных кредитов.

Основным фактором, который должен быть учтен при закрытии сделки, является рыночная и кадастровая стоимость объекта, ставка налога на недвижимость, установленная в конкретном регионе для этого типа объектов.

Покупатель коммерческой недвижимости: физлицо, ИП или фирма?

Выбирая юридический статус лица, которое выступает покупателем, необходимо учесть, что физическое лицо, даже если оформлено ИП, несет ответственность по имущественным делам всеми активами, которые находятся в его собственности.

Если принимается решение о покупке объекта от имени юридического лица, желательно, чтобы владелец являлся единственным учредителем и имел право осуществлять все необходимые операции с имуществом предприятия. Идеальная правовая форма – ООО.

Физическое лицо: преимущества и недостатки

Оформление коммерческой недвижимости в собственность физлица выгодно в том случае, если не планируется продажа объекта в ближайшее время. Начиная с 2016 года, все собственники будут обязаны заплатить 13% от стоимости проданной недвижимости, если срок владения не превышает 5 лет. Также облагаются налогом доходы, полученные гражданином от операций по сдаче в аренду собственного имущества.

Основная проблема заключается в том, что базой для начисления служит кадастровая стоимость объекта. Ставка – достаточно высока, и способна превысить размер дохода от перепродажи имущества.

Оправдано оформление без участия юридического лица, если нет необходимости оформлять залог на купленную квартиру или офис.

Недостатки оформления бизнес недвижимости на физическое лицо:

• В случае продажи придется заплатить налог.
• Необходимо согласие супруга на проведение сделки.
• В случае развода приобретенная недвижимость считается совместным имуществом и подлежит разделу.

Существует несколько вариантов управления недвижимостью, при которых удастся сэкономить на налогах. Можно сдать объект в аренду собственной фирме (например, ООО) с последующим заключением договоров субаренды с арендаторами. В этом случае налог будет начислен на указанную в договоре сумму ежемесячной аренды.

Оформление ИП и экономия на налоге

Оформление ИП дает возможность существенно снизить налоговую нагрузку как при оплате налога с дохода, так и в оплате налога на недвижимость или НДФЛ в случае продажи. Единственное, о чем стоит позаботиться – документально подтвердить использование объекта в качестве источника дохода ИП.

Если недвижимость сдает в аренду ИП на упрощенной системе, сумма налога составляет 6%. В сравнении с 13% налога физлиц – экономия очевидна. Документально нужно доказать, что имущество используется для предпринимательской деятельности, чтобы избежать оплаты налога на недвижимость. Упрощенная система предусматривает уплату только единого налога.

ИП также может рассчитывать на получение выгодного кредита при оформлении залога на коммерческую недвижимость. Условия коммерческой ипотеки более выгодны, чем займы для физических лиц.

Юридическое лицо: выгода и риск

Оформление права собственности на юридическое лицо более выгодно, если предприятие – на упрощенной системе. Снижается риск потери части имущества в результате семейных конфликтов, раздела имущества, судебных разбирательств по долговым обязательствам.

Учредитель несет ответственность по всем претензиям кредиторов только в рамках собственной части уставного капитала. Если планируется продажа имущества на протяжении года, оптимальный выбор – создание ООО на общей системе налогообложения. База для уплаты налога на прибыль в этом случае будет минимальной, ведь в статьи расходов будет включена как стоимость приобретенного имущества, так и расходы на ремонт и обслуживание здания, что может превысить доход от продажи этого объекта.

Владение объектом коммерческой недвижимости – отличный способ пополнить на внушительную сумму оборотный капитал фирмы. Проценты по кредитам для бизнеса с залогом намного ниже, чем при потребительском кредитовании.

Рассрочка на коммерческую недвижимость – как оформить

Рассрочка на коммерческую недвижимость возможна, если объект приобретается у застройщика. При покупке необходимо, чтобы большая часть стоимости (более 50%) была погашена первым платежом, на остаток суммы компании – продавцы недвижимости предоставляют рассрочку. Срок действия таких договоров не превышает 3 лет.

Основное преимущество – низкая процентная ставка, или ее полное отсутствие при заключении договора на короткий срок (6 – 12 месяцев) и большом размере аванса. Кроме этого, покупатель сэкономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страхование.

Существенный недостаток – отсутствие права собственности у покупателя до полного погашения стоимости объекта. Право собственности остается у кредитора.

Ипотека на коммерческую недвижимость – беспроигрышный вариант

Получить кредит на покупку коммерческой недвижимости может исключительно ИП или юридическое лицо. Но при необходимости оформить займ под залог уже имеющейся недвижимости, залогодателем может выступить и собственник — физлицо.

Расчет налога на имущество физических лиц 2018

Преимущества кредитования:

• Длительный срок – до 15 лет.
• Низкие ставки – от 11%.
• Удобный график платежей.

Юридические лица получают дополнительную возможность увеличить расходы с включением в их состав всех платежей, связанных с получением и обслуживанием кредита: оплата оценки, оформления залога, сумма процентов и стоимость страхования.

Зачем переоформлять квартиру в коммерческую недвижимость

Жилое помещение переоформить в коммерческую недвижимость целесообразно, если в собственности есть другие аналогичные жилые объекты. Воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость можно только по одному объекту определенного типа.

Кроме того, выведенная из жилого фонда квартира может быть передана в аренду по минимальной цене ИП или юридическому лицу. Сумма налога в таком случае сократится в разы. Под залог коммерческой недвижимости можно получить недорогой кредит, оформив квартиру в качестве залога.

Переоформляя недвижимость в класс коммерческой, необходимо одновременно с процедурой осуществить регистрацию ИП или открытие ООО на упрощенной системе. Для получения разрешения на перевод недвижимости в класс коммерческой необходимо, чтобы объект не был предметом залога, а все обременения должны быть сняты. Процедура получения разрешения может занять до 45 дней. Последующая перерегистрация длится 1 – 2 месяца.

Налог на доходы при продаже нежилой недвижимости (НДФЛ)

В собственности физических лиц могут быть не только квартиры, дачи, комнаты, но и нежилые помещения. При этом наличие таких объектов далеко не всегда связано с предпринимательской деятельностью их собственника.

В случае продажи нежилого помещения физическим лицом у него может возникнуть обязанность по уплате налога на доходы с физических лиц (далее - «НДФЛ»). Рассмотрим некоторые аспекты этой проблемы, исходя из следующих исходных данных: собственник является налоговым резидентом России, не имеет статуса индивидуального предпринимателя; нежилое помещение находится на российской территории.

Чтобы решить, возникает или нет обязанность по уплате НДФЛ, принципиальное значение имеют следующие данные:

• срок нахождения в собственности нежилого помещения на момент продажи;
• наличие документов, подтверждающих расходы по его первоначальному приобретению;
• характер использования помещения в течение срока владения;
• собственно дата первоначального приобретения.

Последнее связано с тем, что с 01.01.2016 изменился так называемый минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества.

Ранее он был равен трем годам, сейчас составляет по общему правилу пять лет. Время нахождения объекта в собственности имеет ключевое значение: если продажа осуществляется по истечению установленного срока, то отсутствует обязанность по уплате налога (п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - «НК РФ»), а также ст. 217.1 НК РФ). Здесь необходимо два пояснения. Во-первых, «старый» трехлетний период продолжает применяться, но в отношении тех нежилых помещений, которые были приобретены до 01.01.2016. Во-вторых, «новый» минимальный пятилетний срок нахождения в собственности объекта применяется к тем из них, которые приобретены после 01.01.2016.

Также трехлетний минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества применяется в случае, если:

1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Кроме того, законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен минимальный предельный срок владения таким объектом.

Необходимо обратить внимание, что если продаваемый объект использовался в предпринимательской деятельности, то указанные послабления на него не распространяются.

В данном случае:

• отсутствие регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, ведения учета и отчетности не являются весомым аргументом;
• уменьшить налоговое бремя можно, показав расходы, связанные с первоначальным приобретением объекта, но по правилам, которые установлены для организаций. Поэтому такой зачет расходов не надо путать с имущественным вычетом по НДФЛ, который по «предпринимательским» доходам не применяется.

В случае, если объект недвижимого имущества продается до истечения минимального предельного срока владения им и не был замечен в предпринимательской деятельности, то возможны следующие варианты.

1. Уплата НДФЛ с суммы продажи. Другими словами, продав объект, продавец уплачивает «в лоб» налог по ставке 13% со всей суммы, полученной по договору (не забыв подать налоговую декларацию в установленном порядке). Вопрос о возможности использования «официальной» (указанной в договоре) и «фактической» (уплаченной реально) ценой сейчас не рассматривается (но эта тема нами неоднократно затрагивалась, см., например: «Ещё раз о рисках занижения цены сделки купли-продажи квартиры»).
2. Использовать налоговые имущественные вычеты, предусмотренные в ст. 220 НК РФ. Кратко говоря, продав объект, продавец подает налоговую декларацию и заявляет установленный вычет, позволяющий уменьшить налоговую базу (сумму, с которой исчисляется налог). Такие вычеты предусмотрены в двух вариациях:

• во-первых, можно представить документы, подтверждающие расходы продавца по первоначальному приобретению нежилого помещения. Если они равны или больше суммы последующей продажи, то объекта налогообложения не возникает (НДФЛ платить не надо);
• во-вторых, можно использовать нормированный налоговый вычет в размере 250 000 рублей. Данная возможность ничем не обусловлена и может быть применена, например, в отсутствии подтверждения первоначальных расходов, незначительной фактической стоимости объекта.

Пользуясь случаем, можно ещё раз обратить внимание на проблему «предпринимательского» характера объекта недвижимости, но немного в иной плоскости. Речь идет о ситуации, когда предприниматель продает недвижимость. Возникает споры с налоговыми органами: продажа в рамках предпринимательства или в качестве «простого» гражданина.

Суды весьма неохотно воспринимают доводы, что предприниматель, реализуя имущество, может действовать вовсе не как предприниматель, а как простой гражданин. Как следствие - отказ в вычетах, требования уплаты налогов (и не только НДФЛ, но и НДС).

Налог на нежилую недвижимость

Для победы требуются весьма веские аргументы и доказательства неучастия объекта в предпринимательстве. Также существенно для уменьшения налоговой базы сохранение документов, подтверждающих понесенные расходы при приобретении продаваемого объекта.

Специалисты нашей команды многократно побеждали в судах, рассматривающих дела о защите прав наших клиентов - собственников домов и земельных участков (см., например, «Выступление управляющего партнера компании Казанковой Е.В. в ВАС РФ по делу №А50-990/2012»). И по своему опыту знают, как нелегко потом добиться исполнения судебных решений по таким делам.

Расчет налога на недвижимость в 2016-2017 году для физических лиц

Вопросы и ответы

Налог на имущество физических лиц на 2018 год

Сделки с недвижимым имуществом, при совершении которых возникает обязанность по уплате налогов.

Договор продажи квартиры, комнаты — налог на доходы физических лиц.

Платит налог- Продавец квартиры, комнаты (Налог от продажи квартиры, комнаты)
Договор дарения квартиры, комнаты — налог на доходы физических лиц.

Платит налог - Одаряемый (Налог на дарение), за исключением, если сделка между членами семьи и близкими родственниками.

Налог на доходы физических лиц с продажи квартиры, комнаты

Налогоплательщики — физические лица являющиеся и не являющиеся
налоговыми резидентами РФ.
Налоговый период — календарный год (с 01 января по 31 декабря). Объект налогообложения:
для лиц являющиеся налоговыми резидентами РФ — доходы, полученные от источников находящихся как в РФ, так и за ее пределами;
для лиц не являющиеся налоговыми резидентами РФ — доходы, полученные от источников находящихся в РФ.
Налоговая база — все доходы, полученные в денежной, натуральной формах и в виде материальной выгоды в течение налогового периода с продажи квартиры, комнаты.

Налоговая база для налогообложения определяется 2 путями

— налог за проданную квартиру, с суммы свыше 1000000 рублей по договору

— налог за проданную квартиру, с разницы в договорах между суммой покупки и продажи.

Выбор определения налоговой базы для налогообложения, оставлен за налогоплательщиком. То есть как вы заполните декларацию о доходах, так Вам и насчитает налоговая инспекция сумму налога с продажи квартиры, комнаты.

Основные налоговые ставки для налогообложения:

1)13 процентов, если не предусмотрено иное;
2) 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации.

Срок подачи декларации

Срок подачи Декларации — не позднее 30 апреля, года следующего за истекшим налоговым периодом.
Срок уплаты налога — не позднее 15 июля, года следующего за истекшим налоговым периодом.

Доходы от продажи квартиры, комнаты не подлежащие налогообложению

Доходы, полученные в результате сделок с недвижимым имуществом, не подлежащие налогообложению.
По договору купли-продажи недвижимого имущества:
Доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Как получить налоговый возврат 13%

В Статье 220 Налогового Кодекса РФ указано о том, что вы имеете право на возврат 13% , уплаченных вами при покупке жилья. Правда, распространяется это только на 2 000 000 рублей, то есть максимум, что могут вернуть – 260 000 рублей. Эта сумма перечисляется на ваш банковский счет.
Необходимо помнить, что обратиться за налоговым вычетом можно не позднее, чем через 3 года после покупки. Если предполагается, что возвращенная сумма попадет на ваш банковский счет, то обращаться надо не ранее, чем через год. А если разговор идет об освобождении от налога вашей з/п, то смело обращайтесь сразу после покупки.

Документы для получения налогового вычета

В налоговую инспекцию надо идти с уже готовыми документами.

Какие должны быть документы для налогового возврата, после покупки квартиры, комнаты? Это формы налоговых деклараций, документы, подтверждающие право собственности на жилье – Свидетельство о государственной регистрации права собственности, а также платежные документы. Для перечисления суммы на банковский счет потребуются еще декларация о доходах и Форма 2-НДФЛ.
Если же рассматривается вариант освобождения от налога зарплаты, надо подавать заявление установленной формы.

В нем указываются паспортные данные, адрес постоянной регистрации, ИНН, данные о работодателе, размер налогового вычета – сумма расхода на строительство жилья.
Статья 220 НК РФ претерпела ряд изменений.
— При долевом строительстве для получения налогового вычета на квартиру теперь достаточно только договора о долевом строительстве, платежных документов по оплате жилплощади и документов, которые подтверждают приобретение прав на жилплощадь, предъявлять документы к налоговому вычету, можно после подписания акты- приемки квартиры.
— Если человек был собственником менее 3 лет, то 13% налога с продажи квартиры, комнаты платят с выручки от продажи более 1 000 000 рублей. Теперь, если жилье было в собственности 3 года и более, вся выручка от купли-продажи освобождается от налога и налог за проданную квартиру платить не надо.
— При покупке жилья – льготой на налоговый вычет можно воспользоваться только 1 раз.

Минимальные цены на квартиру, комнату

Налог от продажи иного имущества автомобиля, налог с продажи квартиры, получение налогового вычета.
Заполняем налоговые декларации (форма 3-НДФЛ), проводим консультации по налогообложению.

Основным налогом, плательщиками по которому признаются физические лица, является налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Согласно статье 209 Налогового кодекса РФ объект налогообложения по данному платежу представляет собой доход, полученный как на территории России, так и за её пределами .

Соответственно, раз при продаже нежилого помещения продавец получает доход в виде стоимости этой недвижимости, то продавец становится плательщиком НДФЛ и обязан уплатить налог по ставке 13%. Однако налоговая ставка в размере 13% применяется по отношению к резидентам России. Нерезиденты рассчитывают НДФЛ, исходя из ставки на уровне 30%.

Справка! Наличие резидентства физического лица не тождественно наличию российского гражданства. Пункт 2 статьи 207 НК РФ определяет резидентов как лиц, находящихся в стране в течение 183 дней и более на протяжении года.

Таким образом, резидентом может стать иностранный подданный, и наоборот, гражданин РФ при длительном отъезде может потерять статус резидента . Тем не менее существует ряд случаев, когда НДФЛ не нужно платить.

Внимание! Все перечисленные льготы применяются только в отношении налоговых резидентов России.

Отдельно стоить рассказать о налогообложении доходов от реализации нежилых помещений у физических лиц, занимающихся индивидуальной предпринимательской деятельностью (ИП). Налоговый кодекс РФ предполагает несколько налоговых систем, которыми могут пользоваться ИП:

• единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН);
• упрощённая (УСН);
• единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
• патентная.

• 6% от всей суммы доходов;
• или 15% от суммы прибыли (доходы за минусом расходов).

ЕСХН может применяться только сельскохозяйственными товаропроизводителями. На основании пункта 1 статьи 346.8 налогообложение происходит по ставке 6% от разности между доходами и расходами .

Статья 346.8 НК РФ. Налоговая ставка

1. Налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов.
2. Законами Республики Крым и города федерального значения Севастополя налоговая ставка в отношении налоговой базы, определяемой по деятельности на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, может быть уменьшена для всех или отдельных категорий налогоплательщиков:
   • в отношении периодов 2015 — 2016 годов — до 0 процентов;
   • в отношении периодов 2017 — 2021 годов — до 4 процентов.

   Налоговые ставки, установленные в соответствии с настоящим пунктом законами Республики Крым и города федерального значения Севастополя, не могут быть повышены в течение периодов, указанных в настоящем пункте, начиная с налогового периода, с которого применяется пониженная налоговая ставка.

Налогообложение предприятий и организаций

Доходы хозяйствующих субъектов участвуют в расчёте налогооблагаемой базы по налогу на прибыль организаций. В статье 274 указано, что базой для расчёта налога признаётся денежное выражение прибыль, рассчитанной как разность между доходами и расходами юридического лица.

Так, доходы от реализации нежилого помещения включаются в общий доход, полученный организацией за отчётный период. Полученная прибыль подлежит налогообложению по ставке 20%.

Важно! При расчёте налоговой базы используются не только доходы от продажи, но также и расходы, связанные с приобретением данного нежилого помещения.

Юридические лица, также как и индивидуальные предприниматели, могут применять помимо общей системы налогообложения, следующие системы:

«Вменёнка» может быть использована при выполнении разного рода услуг (бытовых, ветеринарных, ремонтных, перевозок), розничной торговли и общественного питания. Однако доходы от реализации нежилых помещений должны облагаться в соответствии с общими правилами: налогом на прибыль организаций.

Переход на УСН и ЕСХН предполагает отмену уплаты налога прибыль , в том числе и по доходам от реализации недвижимости. Уплата платежей по данным режимам одинакова как для предприятий, так и для ИП:

• 6% с доходов или 15% с прибыли для УСН;
• 6% с прибыли сельскохозяйственников для ЕСХН.

При продаже недвижимости из состава нежилого фонда также начисляется НДС по ставке 18%. Плательщиками НДС являются организации и индивидуальные предприниматели (кроме использующих ЕСХН и УСН).

Как продать без пошлин?

Продать нежилое помещение без налога имеют возможность только физические лица – плательщики НДФЛ. Это связано с тем, что законодательством в области налогообложения установлен ряд преференций, которыми граждане могут воспользоваться.

Если имущество в собственности более 3 лет

Пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ закреплено, что доходы от продажи имущества не облагаются НДФЛ, если продаваемый объект имущества находился во владении физического лица больше минимально установленного срока . В свою очередь, пункт 3 статьи 217.1 НК РФ конкретизирует данную норму и устанавливает 3-летний срок для использования указанной льготы.

Такую преференцию возможно применить при следующих обстоятельствах:

• если недвижимость была приобретена продавцом до 1 января 2016 года;
• если имущество получено продавцом в наследство;
• если помещение было подарено;
• если помещение было приватизировано;
• если нежилое помещение передано по договору пожизненного содержания.

Лица, которые реализуют имущество, полученное по этим основаниям, не только не платят НДФЛ, но и не подают налоговую декларацию.

Недвижимость, приобретённая позднее 1 января 2016 года

При продаже такого имущества также может применяться льгота в виде освобождения от налогообложения. Но на основании пункта 4 статьи 217.1 срок владения увеличивается с 3 до 5 лет. Это значит, что воспользоваться льготой можно будет, начиная с 2021 года.

Банкротство

Если физическое лицо признано арбитражным судом банкротом, и имущество, принадлежащее ему, распродают с целью погашения долгов перед кредиторами, то доходы от продажи такого имущества не подлежат налогообложению. Это установлено пунктом 63 статьи 217 НК РФ .

Однако в этом случае отсутствие обязанности платить НДФЛ никак не повлияет на благосостояние физического лица, поскольку доходы от реализации нежилого помещения не поступят в его пользу.

Когда заполняется 3-НДФЛ?

Продав объект недвижимости из состава нежилого фонда, физическое лицо должно платить налог не сразу, а после окончания налогового периода (года), то есть в следующем году. Оплате платёжки предшествует подача в налоговую инспекцию декларации по форме 3-НДФЛ. Налоговая декларация сдаётся гражданами до 30 апреля, а непосредственная уплата платежа происходит до 15 июля.

В форме 3-НДФЛ следует указать следующую информацию:

• дата и место рождения;
• данные паспорта;
• адрес;
• сумма налога, которую нужно заплатить;
• расчёт налога.

1. в строках 010 и 030 указать сумму продажи;
2. в строке 040 – сумму налогового вычета;
3. в строке 060 – разницу между строками 030 и 050;
4. в строках 070, 121, 130 – размер налога (сумма из строки 060, умноженная на 13%).

Оплатить налог удобно с помощью сервиса «Уплата налогов, страховых взносов физических лиц», размещённом на официальном сайте Федеральной налоговой службы. Кроме того, сделать это можно в банке в кассе обслуживания физических лиц, посредством платёжного терминала или интернет-банка.

Как заполнение 3-НДФЛ, так и уплата налога происходят гражданами самостоятельно.

Когда заполняется декларация за отчуждение недвижимости юридическим лицом?

Налог на прибыль организаций Декларация по данному налогу сдаётся предприятиями по итогам:

• квартала;
• полугодия;
• 9 месяцев;
• года.

Квартал, полугодие и 9 месяцев называются отчётными периодами. Налоговый период равен календарному году. При этом для предприятий, осуществляющих авансовые платежи, отчётными периодами признаются 1 месяц, 2 месяца и т.д. Соответственно, отчётность сдаётся в те же сроки.

Срок предоставления отчётности – в течение 28 дней после окончания отчётного периода. Отчётность за год сдаётся до 28 марта следующего года.

Декларация заполняется не только по реализованному недвижимому имуществу, а по всей прибыли, полученной организацией за отчётный период. Форма и порядок её заполнения регламентированы Приказом ФНС от 19 октября 2016 года № ММВ-7-3/572@ . Формирование отчётности происходит на основании данных первичных документов и сведений налогового учёта. Подача декларации происходит в электронном виде.

Оплата налога по итогам налогового периода осуществляется до 28 марта следующего года . Кроме того, предприятия перечисляют ежемесячные и ежеквартальные авансовые платежи не позднее 28 числа следующего месяца.

УСН

УСН — упрощенная система налогообложения. Налоговая декларация по итогам года предприятиями, использующими «упрощёнку», сдаётся до 31 марта следующего года. Форма налоговой декларации установлена Приказом ФНС России от 26 февраля 2016 года № ММВ-7-3/99@ .Уплата налога по итогам года производится в те же сроки. Авансовые платежи перечисляются ежеквартально до 25 числа месяца, следующего за кварталом.

Заплатить обязательный платёж можно одним из следующих способов:

• через банк-клиент;
• с помощью платёжного поручения;
• посредством получения квитанции для оплата по безналу.

Налоговый вычет

Право на имущественный налоговый вычет при расчёте НДФЛ принадлежит физическим лицам, которые одновременно отвечают следующим условиям:

• продают нежилое помещение, которым владели менее минимального срока (3 или 5 лет);
• признаются налоговыми резидентами РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 220 НК РФ налоговый вычет принимается к расчёту в размере суммы полученных доходов за продажу нежилого помещения, но не более 250 тыс. руб .

Возможен альтернативный вариант. Физическое лицо имеет право снизить свои налогооблагаемые доходы на сумму приобретения данной нежилой недвижимости. В этом случае ограничение по объёму вычета не предусмотрено. Однако нужно иметь документы, подтверждающие фактические расходы налогоплательщика на приобретение реализуемого помещения.

Пример 1: Сидоров В.Н. продаёт гараж за 200 тыс. руб. Он имеет право воспользоваться вычетом в размере суммы продажи. Поскольку 200 тыс. руб. меньше, чем максимально возможный предел (250 тыс.), то вычет будет равен 200 тыс. руб. Налогооблагаемая база рассчитывается, как разность между доходом и вычетом (200 тыс. – 200 тыс. = 0). Следовательно, НДФЛ не уплачивается.

Пример 2: Антонов Ю.М. реализует складское помещение за 900 тыс. руб. Максимальный размер вычета равен 250 тыс. руб. Если гражданин использует право на вычет, то сумма налога составит (900 тыс. – 250 тыс.) * 13% = 84,5 тыс. руб.

Антонову выгоднее применить другую льготу в виде уменьшения доходов на расходы. Исходя из того, что Ю.М. приобрёл данный склад за 850 тыс. руб., сумма НДФЛ будет равна (900 тыс. – 850 тыс.) * 1% = 6,5 тыс. руб.

Чтобы получить вычет, физическому лицу необходимо указать его сумму при расчёте НДФЛ в налоговой декларации, которая подаётся до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода .

Возможные проблемы

При расчёте налога, подлежащего уплате, лицо может допустить ошибку и некорректно составить налоговую отчётность. Налоговый инспектор может сразу заметить недочёты и попросить исправить. Тогда большой проблемы не будет.

Однако если указать в декларации недостоверные данные, которые приведут к занижению налогооблагаемой базы и суммы налога, то налоговая имеет право применить по отношению к физическому лицу и юридическому лицу меры ответственности в виде штрафа.

Справка! Штраф составляет 20% от неуплаченной суммы обязательного платежа. Если деяние совершено умышленно, то штраф увеличивается до 40%.

Другой проблемой может стать несогласие работника налоговой инспекции с уровнем налогового вычета. Свои права можно отстаивать как на уровне инспекции, обратившись на имя руководителя, так и в судебном порядке .

Следует отметить, что в целях правильного исчисления налоговых платежей субъекты могут воспользоваться не только нормами Налогового кодекса РФ, но также и опубликованными письмами Минфина и ФНС. Более того при возникновении спорных ситуаций налогоплательщики вправе обратиться в адрес указанных органов за получением официального разъяснения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .