Пунктом 1 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)установлено, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Однако данное условие не заявлено в законе как существенное. Одновременно с этим, пунктом 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке») установлено, что «в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой».

Таким образом, стороны залоговых правоотношений обязаны указать согласованную оценку заложенного имущества. Определить такую оценку они могут как самостоятельно, так и обратившись к оценщику.

Участники залоговых отношений определяют оценку самостоятельно, согласовав ее между собой, либо обращаются к оценщику и указывают в задании, какой вид стоимости следует определить.

Закон не определяет, на основании каких критериев должна производиться оценка. Способ согласования стоимости предмета залога законом не предписан. На практике в договоре стороны могут указать стоимость заложенного имущества, не определив ее вид, могут указать несколько видов стоимости. Участники залоговых сделок могут определить стоимость на основании отчета независимого оценщика, либо согласовать самостоятельно, без привлечения профессионала, руководствуясь среднерыночными ценами на аналогичное имущество.

В пункте 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» указано, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

В разъяснение к указанной рекомендации ВАС РФ приведены обстоятельства одного из рассмотренных дел. Как следует из обстоятельств дела, в договоре об ипотеке стороны указали три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации.

При этом суд установил, что стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации указана сторонами в целях реализации п. 4 ст. 4 Закона РФ от 09.12.1991 № 2005-1«О государственной пошлине» , действовавшего в момент заключения договора об ипотеке. Оценка, которую дал предмету ипотеки независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны указали в договоре об ипотеке, в силу статьи 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» носила для них рекомендательный характер и не являлась обязательной.

Исходя из указанных обстоятельств, суд пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки.

В пунктах 1 и 2 ст.340 ГК в ред. ФЗ от 21.12.2013г. №367-ФЗ указано, что если иное не предусмотрено законом, то стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. Изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога, если иное не предусмотрено законом или договором.

ФЗ «Об ипотеке» упоминает два вида стоимости недвижимости: залоговая стоимость (в пункте 2 статьи 67 указано, что «залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем») и рыночная стоимость (в пункте 3 статьи 9 указано: «В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества»). Более нигде в законе не указывается, какой вид стоимости недвижимости необходимо указать в договоре.

В ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» рыночная стоимость объекта оценки определяется как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Законодательного определения залоговой стоимости имущества нет. В науке гражданского права в последнее время получила распространение позиция, согласно которой, встречающийся в нормативных актах термин «залоговая стоимость» следует рассматривать как синоним рыночной стоимости, которую также называют «действительной», «справедливой» и т.п.

Однако такая позиция представляется не совсем верной. В условиях действующих норм и при отсутствии понятия залоговой стоимости, безусловно, следует согласиться с тем, что поскольку нет залоговой стоимости в федеральных стандартах оценки, отсутствуют указания относительно способа определения залоговой стоимости, мы не можем считать ее самостоятельным видом стоимости. Вместе с тем, в отличие от общепринятых синонимов рыночной стоимости, понятие «залоговая стоимость» применяется именно для того, чтобы подчеркнуть особый характер стоимости имущества, находящегося в залоге, противопоставить ее рыночной стоимости. Имеются достаточные предпосылки для выделения залоговой стоимости как вида стоимости. В частности, право должно исходить из реальных потребностей общества. Практика залоговых отношений показывает, что стоимость предмета залога, особенно при реализации имущества с торгов не должна определяться на основании рыночной стоимости.

В своей деятельности банки активно оперирует этим спорным термином. Понятие залоговой стоимости сформировалось из Инструкции Центрального Банка РФ от 30 июня 1997г. № 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» ныне утратившей силу, где залоговая стоимость определяется как «максимальная сумма обязательств клиента, которую может обеспечить данное имущество, данная сумма определяется как рыночная стоимость залога за вычетом затрат на его реализацию и возможных скидок на скорость реализации». Банковская практика руководствуется в большинстве случаев именно этими критериями в целях определения залоговой стоимости.

Экономическая потребность в определении и использовании термина залоговой стоимости имеется. Банки, являющиеся залогодержателями, пользуются залоговой стоимостью, несмотря на то, что в настоящее время законом она не признана в качестве самостоятельного вида стоимости и может быть отнесена к обычаю.

Особых указаний для оценки имущества, передаваемого в залог, в настоящее время законом не предусмотрено. В настоящее время, в тех случаях, когда имущество подлежит обязательной оценке в договоре в целях залога должна устанавливаться рыночная стоимость имущества.

Судебная практика свидетельствует о том, что оценка при обращении взыскания на предмет залога должна определяться исходя из рыночной стоимости имущества. Такой позиции придерживается Высший Арбитражный Суд РФ. В пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998г. № 26«Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» указано, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Несмотря на то, что указанные рекомендации информационного письма Президиума ВАС РФ были выработаны до принятия ФЗ «Об ипотеке», они действуют в настоящее время, по прошествии 16 лет.

В случае отсутствия спора суд, безусловно, укажет цену, согласованную в договоре. Такое положение косвенно свидетельствует о том, что цена в договоре должна быть рыночной. По сути, если в договоре указана не рыночная цена, а какая-либо иная, и не одна из сторон не возражает против продажи имущества по такой цене, то у суда не будет оснований самостоятельно устанавливать начальную продажную цену.

П. 2 ст. 348 ГК и п. 1 ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке» установлено, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Незначительность нарушения предполагается, если на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев (п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» ). Для залога движимого имущества подп. 1 п.2 ст. 348 ГК РФ предусмотрено, что нарушение обеспеченного залогом обязательства предполагается незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости заложенного имущества, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. В отличие от ФЗ «Об ипотеке» ГКРФ не предусматривает, что правило распространяется только на судебный порядок обращения взыскания.

Таким образом, стоимость предмета залога находится во взаимосвязи с размером неисполненного должником обязательства. Возможность обратить взыскание на предмет залога зависит от соотношения суммы задолженности со стоимостью заложенного имущества, а также просрочки исполнения.

При этом, указанные нормы ст. 348 ГК и ст. 54.1. ФЗ «Об ипотеке» не вносят ясности в анализируемый вопрос, поскольку являются недостаточно конкретными. Сохраняется неопределенность правовой природы стоимости, указанной в договоре о залоге. По-прежнему неясно, от какой именно стоимости исчисляются пять процентов задолженности. Как будет определяться такая стоимость.

Отсутствие определенности в нормах способствует возникновению споров: в суде возможен спор о том, допустимо ли в конкретной ситуации обратить взыскание на имущество. Стороны могут предлагать разные варианты исчисления пяти процентов, трактуя нормы закона в свою пользу: пять процентов от стоимости указанной в договоре, либо пять процентов от рыночной стоимости на момент спора. Как показывает практика, такая стоимость может значительно различаться.

На наш взгляд, нормы ст. 348 ГК и ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» следует толковать с применением стоимости, указанной в договоре о залоге. Для этого есть определенные причины. В частности, исходить следует из общего смысла норм и воли законодателя. По нашему убеждению, указанные нормы должны функционировать не только для суда, но и для сторон залоговых правоотношений еще до момента обращения в суд. Исходя из требований закона, стороны должны самостоятельно определить в какой момент и при каких обстоятельствах у них возникает право обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке. То есть, задача исследуемых норм в том, чтобы предотвратить преждевременное обращение в суд под страхом отказа в удовлетворении требований.

На основании проведенного анализа считаем необходимым выделить самостоятельную функцию залоговой стоимости: залоговая стоимость в соотношении с суммой долга является критерием для определения возможности обращения взыскания на предмет залога.

Примечательно, что первоначальная редакция ст. 348 ГК РФ не предполагала какое-либо соотношение стоимости заложенного имущества с суммой долга по основному обязательству. Поэтому такое соотношение определялось только судами и носило оценочный характер, в связи с чем в некоторых случаях суды весьма неожиданно отказывали в иске.

Одна из целей использования понятия «залоговая стоимость» это определение максимального размера денежного обязательства должника перед кредитором, и означает предельную сумму, которая может быть обеспечена залогом определенного имущества.

При этом термин «залоговая стоимость» в настоящее время предусмотрен только для земельного участка в ФЗ «Об ипотеке». Термин «залоговая стоимость» содержался в статье 3 Закона г.Москвы от 11.02.1998 г. № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве», согласно которой для целей указанного закона под оценочной деятельностью понимается совокупность отношений юридического, экономического, организационно - технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и другой). Указанный документ утратил силу в 2002 году, в связи с принятием Закона г.Москвы от 22.05.2002 № 28 . Залоговая стоимость указывалась в законе как отдельный вид стоимости, наряду с рыночной и ликвидационной.

Как видно, нормативно-правовые акты отчасти признают залоговую стоимость как специфический вид стоимости. Однако, залоговая стоимость в настоящее время не является самостоятельным видом стоимости. Полагаем, что указанный пробел, вызывающий споры и неопределенность при регулировании залоговых правоотношений должен быть устранен. Для этого, на наш взгляд, залоговая стоимость должна стать реально действующим видом стоимости, должно быть определено ее место в системе норм о залоге, необходимо сформулировать понятие залоговой стоимости, определить способ ее определения и изменения.

Нами предлагается следующее понятие залоговой стоимости. Залоговая стоимость– стоимость предмета залога, согласованная сторонами в договоре о залоге и определяющая максимальную денежную сумму, которая может быть обеспечена залогом конкретного объекта, а также служащая критерием для определения возможности обращения взыскания на предмет залога в соотношении с суммой задолженности по основному договору и отражающая наиболее вероятную цену по которой может быть отчужден предмет залога путем продажи с публичных торгов или путем реализации иным способом, согласованным залогодателем и залогодержателем.

В основе залоговой стоимости лежит рыночная стоимость. Ипотечное законодательство РФ установило, что при обращении взыскания на заложенное имущество, начальная продажная цена устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика (пункт 4 части 2 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке»).

Дифференцированное регулирование начальной продажной цены для судебного и внесудебного порядка обращения взыскания, существовавшее длительное время, отсутствие ссылки на вид стоимости, использование терминов, которые не определены законодательством приводят к снижению эффективности залоговых операций.

К сожалению, до настоящего времени шаги в данном направлении не предпринимаются. Изменения вносимые в ГК посвящены иным проблемам залоговых правоотношений. По всей видимости предстоит большая правотворческая работа в целях стабилизации залога как обеспечения исполнения обязательств.

Практика залоговых отношений показывает, что именно вопросу стоимости необходимо уделить должное внимание, выработать единую и логичную структуру правоотношений в области определения стоимости заложенного имущества в целях достижения максимальной эффективности залоговых операций.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 05.12.1994. – № 32. – ст. 3301.

2. Закон РФ от 09.12.1991 № 2005-1 «О государственной пошлине» //Собрание законодательства РФ. – 01.01.1996. – №1. – ст. 19.

3. Закон г.Москвы от 11.02.1998 г. № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве» // Ведомости Московской Думы. – № 5 (с. 39). – 1998.

4. Закон г.Москвы от 22.05.2002 № 28 «О признании утратившим силу Закона города Москвы от 11 февраля 1998 года № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве» и внесении изменений в Закон города Москвы от 21 февраля 2001 года № 6 «О приведении в соответствие с Бюджетным кодексом Российской Федерации отдельных законов города Москвы» // Ведомости Московской городской Думы. – № 6 (ст. 124). – 17.07.2002.

5. Инструкция Центрального Банка РФ от 30 июня 1997г. № 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» // Вестник Банка России. – № 91-92. – 31.12.1997.

6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» // Вестник ВАС РФ. - № 3. – 1998.

7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. – № 4. – 2005.

8. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. – 20.07.1998. – № 29. – ст. 3400.

9. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 03.08.1998. – № 31. – ст. 3813.

10. Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 23.12.2013. –№ 51. – ст. 6687.

11. Шевелев Б. Существует ли залоговая стоимость? // Бухгалтерия и банки. 2011. № 10. С. 43 - 49.

Глава 6. Формирование резерва с учетом обеспечения по ссуде

6.2. К обеспечению I категории качества могут быть отнесены:

6.2.1. залог, если в качестве предмета залога выступают:

котируемые ценные бумаги государств, имеющих инвестиционный рейтинг не ниже "ВВВ" по классификации рейтингового агентства S&P (Standard & Poor"s) или рейтинг не ниже аналогичного по классификациям "Fitch Ratings", "Moody"s", а также ценные бумаги центральных банков этих государств,

облигации Банка России,

ценные бумаги, эмитированные Министерством финансов Российской Федерации,

векселя Министерства финансов Российской Федерации,

котируемые ценные бумаги, эмитированные юридическими лицами, имеющими инвестиционный рейтинг не ниже "ВВВ" по классификации рейтингового агентства S&P (Standard & Poor"s) или рейтинг не ниже аналогичного по классификациям "Fitch Ratings", "Moody"s",

собственные долговые ценные бумаги кредитной организации, срок предъявления которых к платежу превышает срок погашения обязательств заемщика по ссуде, и (или) собственные долговые ценные бумаги кредитной организации, независимо от срока предъявления их к платежу, если указанные ценные бумаги находятся в закладе в кредитной организации,

векселя, авалированные и (или) акцептованные указанными в подпункте 6.2.3 настоящего Положения субъектами, в части суммы, обеспеченной авалем (акцептом),

аффинированные драгоценные металлы в слитках (золото, серебро, платина и палладий),

ценные бумаги, эмитированные субъектами Российской Федерации, имеющими инвестиционный рейтинг не ниже "ВВВ" по классификации рейтингового агентства S&P (Standard & Poor"s) или рейтинг не ниже аналогичного по классификациям "Fitch Ratings", "Moody"s",

недвижимое имущество, являющееся обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору ипотечного жилищного кредитования, при условии, что ипотечный жилищный кредит выдан с учетом требований, установленных открытым акционерным обществом "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", и соблюдения соотношения величины основного долга по ссуде к справедливой стоимости залога недвижимого имущества не более 70 процентов, рассчитанного в том числе с учетом требований, установленных подпунктом 2.3.23 пункта 2.3 Инструкции Банка России N 139-И;

6.2.2. гарантийный депозит (вклад) - размещенный в кредитной организации-кредиторе депозит (вклад) юридического лица, которое имеет перед кредитной организацией неисполненные денежные обязательства либо обязательства, возникшие (которые могут возникнуть) в результате исполнения кредитной организацией принятого на себя условного обязательства кредитного характера (далее - основные обязательства), а также размещенный в кредитной организации-кредиторе депозит (вклад) юридического лица, которое имеет перед кредитной организацией по договору поручительства либо в силу банковской гарантии обязательства по обеспечению надлежащего исполнения основных обязательств, если одновременно выполняются следующие условия:

отсутствуют препятствия для прекращения обязательств путем зачета требований по гарантийному депозиту (вкладу), включая отсутствие в договоре депозита (вклада) условия о возможности досрочного возврата (востребования) депозита (вклада);

срок возврата депозита (вклада) юридического лица-заемщика (контрагента по условному обязательству кредитного характера, а также юридического лица, которое имеет перед кредитной организацией по договору поручительства либо в силу банковской гарантии обязательства по обеспечению ненадлежащего исполнения основных обязательств) наступает не ранее наступления срока исполнения его обязательства перед кредитной организацией и не позднее 30 календарных дней после наступления указанного срока;

6.2.3. гарантия Российской Федерации, банковская гарантия Банка России, поручительства (гарантии) правительств и банковские гарантии центральных банков стран, имеющих страновую оценку "1", а также стран с высоким уровнем доходов, являющихся членами ОЭСР и (или) Европейского Союза, перешедших на единую денежную единицу Европейского Союза;

6.2.4. поручительства (гарантии) юридических лиц, если указанные юридические лица имеют инвестиционный рейтинг не ниже "ВВВ" по классификации рейтингового агентства S&P (Standard & Poor"s) или рейтинг не ниже аналогичного по классификациям "Fitch Ratings", "Moody"s";

6.2.5. поручительства (гарантии) субъектов Российской Федерации, имеющих инвестиционный рейтинг не ниже "ВВВ" по классификации рейтингового агентства S&P (Standard & Poor"s) или рейтинг не ниже аналогичного по классификациям "Fitch Ratings", "Moody"s";

Информация об изменениях:

Указанием Банка России от 19 декабря 2008 г. N 2155-У пункт 6.2 дополнен подпунктом 6.2.6

6.2.6. компенсационный депозит Банка России - денежные средства, предоставленные Банком России в соответствии с нормами статьи 3 Федерального закона "О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N 42, ст. 4698) и направляемые на компенсацию части убытков (расходов), возникающих у кредитных организаций по сделкам, совершенным с 14 октября 2008 года по 31 декабря 2009 года включительно с другими кредитными организациями, у которых (в последующем) после совершения указанных сделок была отозвана лицензия на осуществление банковских операций;

Информация об изменениях:

Указанием Банка России от 4 декабря 2009 г. N 2355-У пункт 6.2 дополнен подпунктом 6.2.7

6.2.7. обязательства государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" по обратному выкупу ссуд у кредитных организаций, которые приобрели их в рамках реализации Федерального закона от 27 октября 2008 года N 175-ФЗ "О дополнительных мерах для укрепления стабильности банковской системы в период до 31 декабря 2011 года" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N 44, ст. 4981; 2009, N 29, ст. 3630);

Информация об изменениях:

Указанием Банка России от 3 декабря 2012 г. N 2920-У пункт 6.2 дополнен подпунктом 6.2.8

6.2.8. договоры страхования экспортных кредитов и инвестиций, обеспеченные государственными гарантиями и (или) гарантиями государственной корпорации "Банк развития внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации и Постановлением Правительства Российской Федерации от 22 ноября 2011 года N 964 "О порядке осуществления деятельности по страхованию экспортных кредитов и инвестиций от предпринимательских и политических рисков" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, N 48, ст. 6936) (далее - Постановление Правительства Российской Федерации N 964);

Информация об изменениях:

Указанием Банка России от 21 октября 2014 г. N 3422-У пункт 6.2 дополнен подпунктом 6.2.9

6.2.9. банковские гарантии акционерного общества "Небанковская депозитно-кредитная организация "Агентство кредитных гарантий", созданного в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2014 года N 740-р (Собрание законодательства Российской Федерации, 2014, N 20, ст. 2550), для обеспечения обязательств региональных гарантийных организаций, вытекающих из договоров поручительства перед кредитными организациями, и субъектов малого и среднего предпринимательства, вытекающих из договоров кредита, займа и иных долговых обязательств;

Информация об изменениях:

Указанием Банка России от 18 июня 2015 г. N 3683-У пункт 6.2 дополнен подпунктом 6.2.10

6.2.10. поручительства (гарантии) юридических лиц, исполнение обязательств по которым прямо либо через третье лицо (третьи лица) обеспечено гарантией Российской Федерации.

6.3. К обеспечению II категории качества могут быть отнесены:

6.3.1. не относящийся к обеспечению I категории качества ликвидный залог, к которому может быть отнесен:

залог ценных бумаг эмитентов ценных бумаг, прошедших процедуру листинга и допущенных к обращению организатором торговли на рынке ценных бумаг Российской Федерации или стран, имеющих страновую оценку "1", а также стран с высоким уровнем доходов, являющихся членами ОЭСР и (или) Европейского Союза, перешедших на единую денежную единицу Европейского Союза;

залог паев паевых инвестиционных фондов, прошедших процедуру листинга и допущенных к обращению организатором торговли на рынке ценных бумаг Российской Федерации или стран, имеющих страновую оценку "1", а также стран с высоким уровнем доходов, являющихся членами ОЭСР и (или) Европейского Союза, перешедших на единую денежную единицу Европейского Союза;

залог ценных бумаг, эмитированных субъектами Российской Федерации, имеющими рейтинг не ниже "ССС" по классификации рейтингового агентства S&P (Standard & Poor"s) или рейтинг не ниже аналогичного по классификациям "Fitch Ratings", "Moody"s";

залог ценных бумаг, эмитированных (выпущенных) юридическими лицами, имеющими рейтинг не ниже "ССС" по классификации рейтингового агентства S&P (Standard & Poor"s) или рейтинг не ниже аналогичного по классификациям "Fitch Ratings", "Moody"s";

залог ценных бумаг, эмитированных (выпущенных) кредитными организациями Российской Федерации и банками стран, имеющих страновую оценку "1", а также стран с высоким уровнем доходов, являющихся членами ОЭСР и (или) Европейского Союза, перешедших на единую денежную единицу Европейского Союза;

залог векселей, авалированных и (или) акцептованных указанными в подпункте 6.2.4 настоящего Положения субъектами, в части суммы, обеспеченной авалем (акцептом);

залог ценных бумаг, эмитированных юридическими лицами, если рентабельность капитала указанных юридических лиц за последний год составляет не менее 5 процентов - в пределах 50 процентов подтвержденной аудиторской проверкой величины капитала (чистых активов) этих юридических лиц;

залог вещей при наличии устойчивого рынка указанных предметов залога и (или) иных достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 270 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на залог, при условии, что юридическая документация в отношении залоговых прав кредитной организации оформлена таким образом, что в ней не содержится условий, препятствующих реализации залоговых прав и (или) предмета залога. Наличие (отсутствие) договора страхования предмета залога, принятого в качестве обеспечения ссуды, может рассматриваться как дополнительный фактор при оценке качества обеспечения по ссуде;

залог имущественных прав (требований) на недвижимое имущество при наличии достаточных оснований считать, что соответствующие права могут быть реализованы в срок, не превышающий 270 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога, при условии, что юридическая документация в отношении залоговых прав кредитной организации оформлена таким образом, что в ней не содержится условий, препятствующих реализации залоговых прав;

6.3.2. гарантии (банковские гарантии) и поручительства (применительно к векселям - авали и (или) акцепты) лиц, перечисленных в подпункте 6.3.1 настоящего Положения, в пределах 50 процентов от чистых активов (собственных средств (капитала) гаранта (поручителя), подтвержденных аудиторской проверкой за последний отчетный год, при условии, что финансовое положение гаранта (поручителя) оценивается как хорошее в соответствии с абзацем вторым пункта 3.3 и с учетом подпункта 3.4.1 настоящего Положения;

6.3.3. поручительства (гарантии) субъектов Российской Федерации, имеющих рейтинг не ниже "ССС" по классификации рейтингового агентства S&P (Standard & Poor"s) или рейтинг не ниже аналогичного по классификациям "Fitch Ratings", "Moody"s";

Информация об изменениях:

Указанием Банка России от 28 декабря 2007 г. N 1960-У пункт 6.3 дополнен подпунктом 6.3.4

6.3.4. поручительства образованных субъектами Российской Федерации фондов поддержки предпринимательства и фондов содействия кредитованию субъектов малого и среднего предпринимательства;

Информация об изменениях:

Указанием Банка России от 3 декабря 2012 г. N 2920-У пункт 6.3 дополнен подпунктом 6.3.5

6.3.5. поручительства Агентства по ипотечному жилищному кредитованию по закладным, принятым в обеспечение по предоставленным ссудам.

6.4. Под суммой (стоимостью) обеспечения понимается:

для залога (кроме ценных бумаг, котируемых организатором торговли на рынке ценных бумаг) - справедливая стоимость залога. Справедливая стоимость залога, относящегося к и II категориям качества обеспечения, определяется кредитной организацией на постоянной основе, но не реже одного раза в квартал. Изменение справедливой стоимости залога учитывается при определении размера резерва, рассчитываемого в порядке, установленном пунктом 6.7 настоящего Положения;

для ценных бумаг, котируемых организатором торговли на рынке ценных бумаг, - средневзвешенная цена одной ценной бумаги, раскрываемая организатором торговли на рынке ценных бумаг в соответствии с пунктом 7.7 Положения о деятельности по организации торговли на рынке ценных бумаг, утвержденного Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 9 октября 2007 года N 07-102/пз-н, зарегистрированным Министерством юстиции Российской Федерации 14 ноября 2007 года N 10489. В случае если информация о средневзвешенной цене ценной бумаги раскрывается несколькими организаторами торговли на рынке ценных бумаг, то для целей определения средневзвешенной цены ценной бумаги принимается средневзвешенная цена ценной бумаги, раскрываемая тем организатором торговли на рынке ценных бумаг, у которого был зафиксирован наибольший объем торгов по данной ценной бумаге;

для собственных долговых ценных бумаг кредитной организации и гарантийного депозита (вклада) - сумма обязательств, предусмотренная ценной бумагой (договором депозита (вклада) и отраженная на соответствующих счетах бухгалтерского учета;

для поручительств, гарантий (банковских гарантий), авалей и (или) акцептов векселей - сумма обязательства по поручительству, гарантии (банковской гарантии), векселю (в случае аваля и (или) акцепта переводного векселя - часть вексельной суммы);

для обязательств государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" по обратному выкупу ссуд у кредитных организаций, которые приобрели их в рамках реализации Федерального закона от 27 октября 2008 года N 175-ФЗ "О дополнительных мерах для укрепления стабильности банковской системы в период до 31 декабря 2011 года", - текущая стоимость выкупаемых ссуд, но не более стоимости выкупаемых ссуд, установленной соглашением между государственной корпорацией "Агентство по страхованию вкладов" и кредитной организацией;

для договоров страхования экспортных кредитов и инвестиций - страховая сумма (лимит ответственности), получаемая кредитной организацией в соответствии с условиями данных договоров, определенными с учетом Постановления Правительства Российской Федерации N 964, в размере, не превышающем остаток по ссуде;

для поручительств (гарантий) юридических лиц, исполнение обязательств по которым прямо либо через третье лицо (третьи лица) обеспечено гарантией Российской Федерации, - в сумме гарантии Российской Федерации.

6.5. Обеспечение не может учитываться для целей настоящего Положения, если:

со дня возникновения необходимости реализации прав, вытекающих из наличия обеспечения по ссуде, у кредитной организации отсутствует юридическая возможность их реализации и (или) кредитная организация не предпринимает фактических действий по их реализации;

возникают основания для признания невозможности реализовать права, вытекающие из наличия обеспечения по ссуде, без существенных потерь суммы (стоимости) обеспечения;

в отношении залогодателя применяются процедуры, предусмотренные законодательством

финансовое положение лица, не имеющего рейтинга долгосрочной кредитоспособности, присвоенного как минимум одним из рейтинговых агентств на уровне не ниже уровня "В" по классификации рейтинговых агентств "Standard & Poor"s" или "Fitch Rating"s" либо "В2" по классификации рейтингового агентства "Moody"s Investors Service", а также национальных рейтинговых агентств , эмитировавшего (выпустившего) ценные бумаги, принятые в залог, не может быть оценено как хорошее или среднее в соответствии с пунктами 3.3 и 3.4 настоящего Положения;

эмитентом (векселедателем) предоставленных в залог ценных бумаг является заемщик или лицо, которое может оказывать прямо или косвенно (через третьих лиц) существенное влияние на решения, принимаемые органами управления заемщика, или лицо, на принятие решений органами управления которого заемщик может оказывать прямо или косвенно (через третьих лиц) существенное влияние, или лицо, на принятие решений органами управления которого может оказывать влияние третье лицо при наличии у этого третьего лица возможности оказывать влияние на принятие решений органами управления заемщика, за исключением случая, когда лица, которые могут оказывать существенное влияние, относятся к лицам, перечисленным в подпункте 6.2.1 пункта 6.2 и подпункте 6.3.1 пункта 6.3 настоящего Положения. Понятие "существенное влияние" применяется в настоящем Положении в значении, определенном в статье 4 Федерального закона "О банках и банковской деятельности";

предмет залога обременен обязательствами по иным договорам залогодателя, в том числе договорам залога с третьими лицами, за исключением случаев, когда обременение предмета залога не препятствует соблюдению срока, необходимого для реализации прав залогодержателя, вытекающих из наличия обеспечения по ссуде, и не оказывает влияния на стоимость реализуемого предмета залога;

финансовое положение третьего лица, предоставившего обеспечение, одновременно являющегося заемщиком по иным кредитным договорам, заключенным с кредитной организацией, ухудшится таким образом, что в случае реализации прав кредитора, вытекающих из предоставленного обеспечения по ссуде, возникнут основания для осуществления процедур, предусмотренных законодательством о несостоятельности (банкротстве);

по заемщику в течение периода, превышающего один квартал, отсутствует информация, указанная в приложении 2 к настоящему Положению, за исключением случая, когда заемщиком предоставлено обеспечение в виде заклада имущества или гарантийного депозита;

не представлено подтверждение (имеются доказательства недостоверности) реальности предмета залога и (или) его принадлежности залогодателю - третьему лицу (в том числе в силу отсутствия соответствующих активов на балансе залогодателя - третьего лица, отсутствия надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности залогодателя - третьего лица на предмет залога);

имеются иные существенные документально подтвержденные обстоятельства, которые могут существенно препятствовать реализации кредитной организацией прав, вытекающих из наличия обеспечения по ссуде.

6.5.1. Акции кредитной организации - кредитора не могут относиться к обеспечению, учитываемому при формировании резерва.

6.5.2. Резерв определяется с учетом суммы (стоимости) обеспечения, предоставленного третьим лицом, при условии, что:

отсутствуют обстоятельства, которые могут привести к отказу кредитной организации от намерения реализовать права, вытекающие из предоставленного обеспечения по ссуде, включая субъективные обстоятельства (конфликт интересов сторон - участников по договору о предоставлении ссуды и (или) по договору об обеспечении ссуды, связь (прямая или косвенная) третьего лица с кредитной организацией);

имеются достаточные основания полагать, что третье лицо, предоставившее обеспечение по ссуде (залогодатель, гарант, авалист, поручитель), исполнит обязательства, вытекающие из предоставленного обеспечения, и не будет препятствовать реализации прав кредитной организации;

отсутствуют обстоятельства, указанные в пункте 6.5 настоящего Положения, которые могут быть отнесены к третьему лицу, предоставившему обеспечение.

6.6. При истечении 270-дневного срока с момента возникновения основания для обращения взыскания на залог, в том числе по причинам, не зависящим от кредитной организации (например, иск кредитной организации об обращении взыскания на заложенное имущество оставлен без рассмотрения или без движения, в результате судебного разбирательства произведена отсрочка реализации предмета залога (в соответствии с пунктом 2 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст.3301))), обеспечение для целей настоящего Положения учитывается следующим образом:

в течение срока свыше 270 календарных дней до 365 календарных дней с момента возникновения оснований для обращения взыскания на залог сумма обеспечения принимается в размере не более 70 процентов от текущей оценки его стоимости (за вычетом предполагаемых расходов кредитной организации, связанных с реализацией обеспечения);

в течение срока свыше 365 календарных дней до 545 календарных дней с момента возникновения оснований для обращения взыскания на залог сумма обеспечения принимается в размере не более 50 процентов от текущей оценки его стоимости (за вычетом предполагаемых расходов кредитной организации, связанных с реализацией обеспечения);

по истечении 545 календарных дней с момента возникновения оснований для обращения взыскания на залог обеспечение не может учитываться для целей настоящего Положения.

6.7. При наличии обеспечения или II категории качества минимальный размер резерва определяется по следующей формуле:

Сумма k х Об i i P = PP х (1 - --------------), где Ср Р - минимальный размер резерва. Резерв, формируемый кредитной организацией, не может быть меньше минимального размера резерва; РР - размер расчетного резерва; k - коэффициент (индекс) категории качества обеспечения. Для обеспечения I категории i качества k_i (k_1) принимается равным единице (1,0). Для обеспечения II категории качества k_i (k_2) принимается равным 0,5. Об - стоимость обеспечения соответствующей категории качества (за вычетом i предполагаемых расходов кредитной организации, связанных с реализацией обеспечения), в тысячах рублей; Ср - величина основного долга по ссуде.

Если Сумма k_i х Об_i >= Ср, то Р принимается равным нулю (0).

Размещено на сайте 05.12.2007

В течение срока действия кредитного договора справедливая стоимость залога-вещи может претерпеть качественное изменение. Это может быть связано с необходимостью реализации предмета залога в ограниченные временные сроки (ликвидационной реализации). Данная статья посвящена рассмотрению соотношения рыночной и ликвидационной стоимостей одного и того же объекта и специфических операционных банковских рисков, которые с этим связаны. Учет этого соотношения позволяет по-новому взглянуть на организацию залоговой работы в банке и при необходимости внести в нее соответствующие коррективы. Для этого в данной статье приведен целый ряд полезных данных.

В практике банковского кредитования залог является основным видом обеспечения обязательств. При этом много говорится о несовершенстве залогового законодательства, чрезмерно защищающего залогодателя и препятствующего быстрому обращению взыскания на залог.

По мнению многих экспертов, наиболее затруднено из-за этого развитие кредитования малого и среднего бизнеса. Можно также обоснованно предположить, что и ипотечное кредитование, даже несмотря на наиболее детально и «пробанковски» прописанный механизм обращения взыскания на залог, несет в себе «отложенные риски», которые связаны с накоплением «критической массы» невозвратов. Одним из наиболее серьезных уроков ипотечного кризиса в США в 2007 г., по мнению авторов, является то, что массовое выставление ипотечной недвижимости «for sale» привело к ее неликвидности, серьезному снижению стоимости этой недвижимости и даже к снижению инвестиционной привлекательности целых районов.

Следует отметить, что определенная работа по совершенствованию залогового законодательства в настоящее время ведется. Как сказал Анатолий Аксаков, президент Ассоциации региональных банков «Россия», зампред банковского комитета Госдумы: «Наша задача - сделать все возможное, чтобы в 2008 году закон «О залоге движимого имущества и имущественных прав» вступил в силу» 1 .

Однако и действующие банкиры, и эксперты уже сейчас уверенно заявляют, что принятие этого закона, направленного в первую очередь на законодательное закреп-ление необходимости регистрации залога движимого имущества, не решит всех проб-лем. Отмечается, что необходимо внесение изменений в целый ряд нормативных актов материального и процессуального права, регулирующих залоговые обязательства с момента их возникновения вплоть до исполнения обязательства либо обращения взыскания на заложенное имущество.

Возникает вопрос о том, каким должен быть основной вектор изменений действующего залогового законодательства, может ли он ограничиваться только процессуальным облегчением взыскания или, как считают авторы, скорость процессуальных действий не имеет самостоятельной ценности, поскольку быстрота взыскания - отнюдь не панацея от всех бед.

Проблема лежит глубже: для того чтобы что-то быстро продать (а именно в этом, а не в получении соответствующего определения суда лежит суть взыскания), надо, чтобы кто-то это «что-то» был готов быстро купить, и не просто купить, а быстро оплатить живыми деньгами.

Каким является этот базис и какие проб-лемы в действительности необходимо решать для того, чтобы залог стал не просто одним из видов обеспечения обязательств, а реальным механизмом удовлетворения денежных требований банка-кредитора, авторы постарались объяснить в данной статье.

Стоимостная неопределенность: Что такое справедливая стоимость залога

В п. 6.4 Положения ЦБ РФ № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (далее - Положение № 254-П) определено, что «… под суммой (стоимостью) обеспечения понимается: для залога (кроме ценных бумаг, котируемых организатором торговли на рынке ценных бумаг) - справедливая стоимость залога». Хотя определения «справедливая стоимость» Положение № 254-П не содержит, с высокой степенью вероятности можно предположить, исходя из терминов российского законодательства об оценочной деятельности, что речь идет о рыночной стоимости объекта залога.

Об этом, в частности, свидетельствует положение совсем недавно вступившего в силу Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2, утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255): «Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях: … при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке …». Исходя из рыночной же стоимости, суд при наличии спора между залогодателем и залогодержателем будет устанавливать начальную продажную цену заложенного имущества 2 .

При этом в соответствии с ФСО № 2 «При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку».

Авторы не случайно привели обширную цитату из ФСО № 2, разъясняющую определение рыночной стоимости, поскольку сопоставить эти положения с реальным функционированием залога как разновидности института обеспечения обязательств просто невозможно.

Дело в том, что, являясь одной из разновидностей института обеспечения обязательств, сделка залога не имеет собственной ценности и значимости.

В банковском кредитовании залог имеет троякую сущность, которая изменяется в течение срока кредита.

Так, на этапе рассмотрения кредитной заявки залог является необходимым и/или достаточным условием выдачи кредита. На этапе обслуживания и погашения задолженности заемщиком и администрирования этого процесса банком залог несет в себе дисциплинирующую заемщика сущность, а также позволяет банку минимизировать свои расходы на формирование резервов на возможные потери. И, наконец, на этапе взыс-кания просроченной задолженности залог является источником удовлетворения требований банка к заемщику за счет денежных средств, получаемых от продажи предмета залога в установленном законодательством и договором залога порядке.

Однако если проанализировать положения ФСО № 2, приведенные выше, то абсолютно определенно можно заключить, что полностью этим положениям сделка залога не отвечает ни на одном из этапов кредитного процесса.

Так, например, на первых двух этапах объект никак не представлен на рынке, тем более посредством публичной оферты, а вознаграждение за объект не предусмотрено в принципе. Однако следует признать, что на этих этапах справедливая стоимость залога все же близка по смыслу к рыночной стоимости.

На этапе же взыскания просроченной задолженности на стоимость объекта залога воздействует существенно большее количество обстоятельств, которые именуются «чрезвычайными». В частности:

• имеет место обязанность залогодателя совершить сделку по продаже объекта залога;
• в случае обращения взыскания в судебном порядке имеет место очевидное принуждение залогодателя совершить сделку;
• сроки экспозиции объекта, определенные Федеральным законом «Об исполнительном производстве» 3 , могут быть существенно меньше необходимых для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Перечень таких обстоятельств, которые очевидно являются «чрезвычайными», можно продолжить.

Увеличение количества чрезвычайных обстоятельств, оказывающих влияние на рыночную стоимость на этапе взыскания, очевидно, обусловлено изменением сущности залога - из собственно обеспечения он становится источником денежных средств, появляется необходимость и обязанность залогодателя продать залог, чего не наблюдалось на первых двух этапах кредитного процесса.

Соответственным образом изменяется сущность, закладываемая в термин «справедливая стоимость» залога, и, следовательно, должен измениться ее вид.

В практике оценочной деятельности для этой цели используется термин «ликвидационная стоимость».

Согласно ФСО № 2 «при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным».

Более детализированные определения содержатся, в частности, в п. 3.10 и 5.8 Стандарта Российского общества оценщиков «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» (СТО РОО 20-03-96). «Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже - денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем, или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом».

«Вынужденная продажа предполагает цену, обусловленную реализацией имущества в нетипичных условиях и отражающую, как правило, недостаточный период маркетинга, без должной открытости и рекламы, а иногда свидетельствующую о недобровольности продавца и/или реализации при вынуждающих обстоятельствах. По этим причинам цена, связанная с вынужденной продажей, называемая стоимостью при вынужденной продаже, не является представлением рыночной стоимости».

Таким образом, рассматривая термин «справедливая стоимость залога» на этапе взыскания просроченной задолженности для целей Положения № 254-П, его следует отождествлять с термином «ликвидационная стоимость».

На это, в частности, указывает и ограничение, накладываемое на объект залога, для признания его обеспечением с точки зрения Положения № 254-П: «К обеспечению II категории качества могут быть отнесены: … залог вещей при наличии … достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на залог».

Соответственно уже на этапе рассмот-рения кредитной заявки банк, по мнению авторов, обязан предусматривать такое изменение вида стоимости залога и вносить соответствующие положения в кредитный договор и договор залога, гарантирующие его от риска нереализации залога в срок 180 дней.

Кроме того, с момента выдачи кредита банк обязан «держать в уме» обе стоимости, и рыночную, и ликвидационную, поскольку изменение вида стоимости может произойти вне зависимости от банка.

К сожалению, это обстоятельство никак не отражено в Положении № 254-П.

В этой связи представляется актуальным детально проанализировать соотношение рыночной и ликвидационной стоимостей одного и того же объекта и факторы, определяющие это соотношение.

Модели ликвидационной стоимости

Переход от рыночной стоимости объекта залога, определяемой при заключении договора залога, к ликвидационной стоимости предмета залога осуществляется путем умно-жения рыночной стоимости на понижающий ликвидационный коэффициент.

Ст.ликв. (Т) = Ст.рын. (Т) x К ликв., (1)

где Ст.ликв. (Т) - ликвидационная стоимость объекта залога в момент времени Т;

Ст.рын. (Т) - рыночная стоимость объекта залога в момент времени Т;

К ликв. - ликвидационный коэффициент, определяющий величину снижения стоимости объекта залога вследствие нетипичных условий реализации объекта залога.

Временная зависимость рыночной стоимости определяется, в частности, динамикой рыночной конъюнктуры, устареванием и износом объекта и т.д.

Нетипичность условий реализации объекта залога в общем случае обусловлена двумя основными факторами:

• фактором ограниченности времени продажи;
• фактором вынужденности продажи - психологического аспекта, воздействующего на инициативу покупателей.

В этих условиях ликвидационный коэффициент определится следующим образом:

К ликв. = К врем. x К вын., (2)

где К врем. - коэффициент, учитывающий фактор ограниченности времени продажи;

К вын. - коэффициент, учитывающий влияние фактора вынужденности продажи на ликвидационную стоимость объекта.

При изменении, например, конъюнктуры рынка соответствующих объектов со временем могут изменяться и К врем., и К вын., что естественным образом приведет к изменению К ликв. Однако этим обстоятельством в первом приближении, по мнению авторов, можно пренебречь.

Учету фактора ограниченности времени продажи посвящена, например, работа Ю. Козыря 4 , где рассмотрены три альтернативные модели зависимости ликвидационной стоимости без учета скидки, обус-ловленной вынужденной продажей, при сроке продажи объекта меньшем, чем типичный срок экспозиции при продаже объекта в нормальных условиях, соответствующих определению рыночной стоимости.

Относительно второго фактора Ю. Козырь заключает, что реально аналитически оценить величину воздействия второго фактора (фактора вынужденности продажи) представляется невозможным.

С. Долгин, помимо ограниченного срока экспозиции при ликвидационной продаже объекта, выделил следующую систему факторов более низкого уровня, определяющих фактор вынужденности продажи 5 :

• развитие рынка;
• общая инвестиционная привлекательность объекта;
• абсолютная величина рыночной стоимости объекта;
• конъюнктура рынка на дату оценки;
• уровень маркетинга.

В цикле работ Виктора и Валерия Галасюков 6, 7 для оценки фактора вынужденности продажи предложено опираться на понятие «эластичность спроса по цене» реализуемого объекта. При этом авторами получено выражение для коэффициента К эл.спр., который оказывает понижающее влияние на величину рыночной стоимости объекта.

Пожалуй, нельзя не согласиться, что эластичность спроса как базовое микроэкономическое понятие агрегированно позволяет учесть все факторы более низкого уровня, которые приведены С. Долгиным, однако это понятие ориентировано на «рынок в чистом виде», где ценообразование на объекты купли-продажи определяется только соотношением спроса и предложения, а покупатели приобретают те или иные вещи главным образом для собственных нужд, а не для последующей перепродажи.

Альтернативный подход продемонстрирован А. Родиным 8 , где вопрос мотивации потенциального покупателя объекта рассмот-рен с точки зрения получения им определенной нормы прибыли от операции купли объекта в срок, меньший типичного срока экспозиции, и последующей продажи объекта по рыночной стоимости в срок, соответствующий нормальному сроку экспозиции, и с использованием заемных средств для финансирования данной операции.

Поскольку А. Родин рассматривает случай ликвидации имущества при банкротстве владельца и таким образом оставляет за пределами рассмотрения вопрос об удовлетворении интересов кредитора, та стоимость, которую он именует «рыночной», является на самом деле не рыночной стоимостью объекта в формуле (1), а рыночной стоимостью, уже умноженной на К врем., что характерно для ликвидационной реализации заложенного имущества.

При этом, по всей видимости, предполагается, что потенциальный покупатель на объект известен. В этих условиях его готовность к приобретению объекта определяется двумя обстоятельствами: нормой прибыли, которую он считает для себя достаточной для осуществления данной операции, и стои-мостью ресурсов, которые он привлекает для этой операции.

Очевидно, что частным случаем такого подхода является достаточно широко распространенная «перекредитовка»: выдача кредита аффилированной с банком компании для приобретения объекта и под его залог.

С учетом вышесказанного можно заключить, что учет фактора вынужденной продажи объекта (К вын. в формуле (2)) можно произвести двумя альтернативными способами: с учетом эластичности спроса (при этом К вын. = К эл.спр.) и с учетом спекулятивного интереса покупателя (при этом К вын. = К сип).

Ниже подробнее и по очередности рассмотрим влияние фактора ограниченности времени ликвидационной реализации объекта, а также влияние фактора вынужденности продажи по двум альтернативным моделям авторства Виктора и Валерия Галасюков и А. Родина.

Фактор ограниченности времени продажи

Формулу, описывающую зависимость К врем. от времени ликвидационной реализации объекта, представим в следующем виде 9 :

K врем.=(1+(i:m)) –(Td x m) , (3)

где Td - период дисконтирования (лет);

m - количество периодов начисления процентов в течение года (12 раз);

i - годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (выраженная как десятичная дробь);

Тd = Tr – Tf , (4)

где Tr - разумно долгий период экспозиции объекта в типичных условиях продажи (лет);

Tf - фиксированный период экспозиции объекта в условиях вынужденной продажи (лет).

На рисунке 1 показана зависимость К врем. от эффективной ставки доходности ликвидационной реализации объекта и разных значений Td .

Отчетливо видно, что фактор ограниченного времени ликвидационной реализации объекта может оказывать существенное влияние на отношение рыночной и ликвидационной стоимости одного и того же объекта.

Существенно, что степень влияния временного фактора значительно возрастает с ростом i.

По утверждению авторов методики, «если объект оценки является объектом залога и залогодержателем выступает банк, то годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (i), принимается на уровне годовой ставки по банковским кредитам, которая определяется по рыночным данным» 10 .

Однако, по мнению авторов, это утверж-дение не является верным. В качестве годовой ставки дисконта (i) необходимо принимать не годовую ставку кредита, обеспечением которой является залог данного объекта, а некую «эффективную ставку доходности ликвидационной реализации объекта», учитывающую в соответствующих единицах измерения также «… неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию» (ст. 337 ГК РФ «Обеспечиваемое залогом требование»).

В результате при действующих в настоящее время ставках кредитования, например, малого и среднего бизнеса, с учетом штрафных санкций и расходов, связанных с перемещением, содержанием предмета залога банком, а также расходов на маркетинг, «эффективная ставка доходности ликвидационной реализации объекта» может превышать ставку доходности самого кредита более чем в два раза, что сдвигает реально требуемые банку значения i в область 30–60% годовых.

Из рисунка 1 видно, что чем значение Tf ближе к значению Tr, тем меньше влияние фактора ограниченности времени продажи объекта на ликвидационную стоимость, и, напротив, чем существеннее значение Tf отличается от значения Tr, тем сильнее ликвидационная стоимость объекта будет отличать-ся от его рыночной стоимости в тот же момент времени.

Остановимся на обстоятельствах, которые, по мнению авторов, будут определять мотивацию банка-кредитора при наступлении «… дня возникновения основания для обращения взыскания на залог» в соответствии с Положением № 254-П.

Надо отметить, что ни определения, ни перечня «обстоятельств, дающих основания для обращения взыскания на залог» в документе нет. По всей видимости, это должно быть сделано банком самостоятельно и отражено в соответствующих внутренних документах и договорах (кредитном и залога).

Исключением является ипотека, где эти обстоятельства закреплены законодательно и допускают очень жесткий вариант в соответствии с п. 2 ст. 50 «Основания обращения взыскания на заложенное имущество» Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 26.06.2007) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна».

Для примера рассмотрим случай, когда заемщик не платит три месяца (не осуществил три ежемесячных платежа), и это считается необходимым и достаточным обстоятельством для обращения взыскания на залог.

В этом случае у банка имеется 180 дней для обращения взыскания на залог. Только в этом случае банк имеет возможность не осуществлять непредвиденных при выдаче кредита расходов на дополнительное резервирование в соответствии с п. 6.5 Положения № 254-П (в случае если размер резерва на возможные потери исчислялся исходя из стоимости объекта залога).

Данное обстоятельство очевидно и определяет диапазон значений Tf - фиксированного периода экспозиции объекта оценки в условиях вынужденной продажи - в диапазоне Tf < 0,5 года (180 дней, 6 месяцев).

Рассмотрим наиболее простой вариант залога и развития ситуации, т.е. вариант, когда залогодатель добровольно выставляет залог на продажу в той специализированной организации, с которой у банка имеется соответствующее соглашение.

Следует отметить, что такое развитие событий, очевидно, не является обязательным - скорее, это идеальный вариант для банка. Однако в целом ряде случаев (но отнюдь не всегда) путем грамотного построения договора залога, нацеленного на максимально быструю продажу объекта залога, реальное развитие событий можно приблизить к идеалу.

Теперь определим значение Tr - разумно долгий период экспозиции объекта оценки в типичных условиях продажи.

По мнению авторов, возможность обоснованного определения такого значения является одним из необходимых условий удовлетворения требованию Положения № 254-П, в соответствии с которым «к обеспечению II категории качества могут быть отнесены: … залог вещей при наличии устойчивого рынка указанных предметов залога …».

Иными словами, если банк не может с точностью в 30 дней определить значение Tr , то о наличии устойчивого рынка предметов залога говорить не приходится, и такой залог не может и не должен считаться обеспечением с точки зрения Положения № 254-П (на этом обстоятельстве мы еще остановимся ниже при рассмотрении влияния фактора эластичности спроса по цене на объект залога на ликвидационный коэффициент).

При этом у банка остается «некая лазейка» в виде «… и (или) иных достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на залог». По мнению авторов, этот вариант соответствует описанному в работе А. Родина, т.е. варианту с известным покупателем, хорошо осведом-ленным об объекте залога и настроенным на получение определенной нормы спекулятивной прибыли.

Предположим, что имеются основания для установления значения Tr = 1 год. Это, по мнению авторов, является верхней оценкой для рынка городской жилой недвижимости в Москве, оптимальной оценкой для рынка загородной недвижимости в Подмосковье и минимальной оценкой для рынка специального технологического оборудования (например, офсетных печатных машин), но неприменимо, например, для рынка отдельных моделей автомобилей - иномарок с незначительным (менее трех лет) сроком службы, где Tr может быть существенно меньше (6 месяцев и менее).

Следовательно, в формуле (4) значение Тd = Tr – Tf нужно принимать меньшим или равным 6 месяцам.

Здесь для банка имеет место дилемма:

• ориентироваться на минимально возможные в реальности значения Тd, например, один месяц, и за счет этого занижать ликвидационную стоимость, но минимизировать штрафы и пени и тем самым повышать ликвидационную стоимость за счет снижения i; либо
• ориентироваться на максимально возможные значения Тd = 6 месяцев и за счет этого повышать ликвидационную стоимость, при этом повышать штрафы и пени и тем самым понижать ликвидационную стоимость за счет повышения i.

• банку - возможности для адекватного маркетинга (поиска и оповещения потенциальных покупателей о факте ликвидационной продажи и торговли с ними, если это необходимо и возможно);
• потенциальным покупателям - время для концентрации финансовых ресурсов (если необходимо, и для привлечения заемных средств);
• заемщику, допустившему просрочку платежа, - время для исправления ситуации.

Кроме того, по мнению авторов, второй вариант минимизирует риск банка, связанный с потенциальной возможностью оспаривания залогодателем реализации залога вследствие кабальности сделки (п. 1 ст. 179 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной под влиянием … стечения тяжелых обстоятельств»: «1. … сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего»). В этом случае невыгодные условия сделки ликвидационной реализации залога вытекают непосредственно не из самого факта ускоренной продажи залога, а из штрафов и пеней, определенных в кредитном договоре и договоре залога.

Подводя итог рассмотрению влияния временного фактора на соотношение рыночной и ликвидационной стоимостей одного и того же объекта залога, можно обоснованно сказать, что в реальности следует ожидать, что ликвидационная стоимость объекта залога (при условии наличия устойчивого рынка вышепоименованных аналогичных объектов) будет находиться в диапазоне 60–90% от рыночной стоимости. Это обусловлено необходимостью принимать эффективную ставку ликвидационной реализации объекта залога в размере не менее 40% годовых и время продажи объекта в ликвидационных условиях в два и более раза меньшим, чем в нормальных рыночных условиях.

Рыночный подход на основе фактора эластичности спроса

Теперь рассмотрим две модели влияния фактора вынужденности продажи на соотношение рыночной и ликвидационной стоимостей одного и того же объекта.

В соответствии с моделью, предложенной Виктором и Валерием Галасюками, при наличии данных, необходимых для определения коэффициента эластичности спроса по цене (К эл.спр.), он может быть определен по формуле 11 :

К эл.спр. = th |ED|, (5)

где th - гиперболический тангенс;

ED - эластичность спроса по цене.

Такой вид зависимости использован авторами, исходившими из сугубо качественных соображений: гиперболический тангенс принимает значения от нуля и стремится к единице, никогда ее не достигая. Следовательно, при желании можно принимать иной вид зависимости с аналогичными характеристиками.

Для вычисления собственно значения эластичности спроса по цене можно использовать следующую формулу 12 :

где ED - эластичность спроса по цене;

Q1 - исходная величина спроса на объект;

Q2 - итоговая величина спроса на объект;

P1 - рыночная стоимость объекта;

P2 - ликвидационная стоимость объекта.

В зависимости от значения эластичности спроса по цене чаще всего различают следующие типы спроса:

• абсолютно неэластичный - |ED| = 0, когда величина спроса не изменяется при изменении цены;
• неэластичный - 0 < |ED| < 1, когда относительное изменение величины спроса меньше, чем относительное изменение цены;
• с единичной эластичностью - |ED| = 1, когда относительное изменение величины спроса равно относительному изменению цены;
• эластичный - |ED| > 1, когда относительное изменение величины спроса больше, чем относительное изменение цены;
• абсолютно эластичный - |ED| = u, когда бесконечно малое изменение цены приводит к бесконечно большому изменению величины спроса.

При этом абсолютно эластичный и абсолютно неэластичный спрос практически невозможно встретить в реальных экономических условиях.

Таким образом, чем больше значение коэффициента эластичности спроса по цене, тем незначительнее, при прочих равных условиях, величина ликвидационной стоимости объекта отличается от величины его рыночной стоимости.

В случаях когда достоверные данные, позволяющие рассчитать эластичность спроса по цене, отсутствуют, авторами предлагается использовать упрощенный порядок определения коэффициента эластичности спроса по цене, приведенный в таблице 1.

Таблица 1 представляет собой наиболее простой вариант зависимости К эл.спр. от двух параметров, каждый из которых принимает по три значения. При желании можно увеличить как количество параметров, так и количество возможных значений, и тем самым повысить точность определения К эл.спр.

Возвращаясь к условию отнесения объекта залога к обеспечению с точки зрения Положения № 254-П («…при наличии устойчивого рынка указанных предметов залога …»), следует задаться вопросом, можно ли считать устойчивым рынок объектов с высокой специализацией и незначительным числом покупателей. Ответ, по мнению авторов, однозначный - нельзя. Более того, по мнению авторов, неприемлемыми с точки зрения ликвидности являются все объекты с эластичностью спроса на них хуже, чем «слабо неэластичная», т.е. с коэффициентом эластичности спроса меньшим, чем 0,68.

В качестве примера использования данных таблицы 1 проведем сравнительный качественный анализ эластичности потенциального спроса в разных сегментах на рынке московской и подмосковной недвижимости.

Качественный анализ рынка московской и подмосковной недвижимости с точки зрения эластичности спроса

Рынок объектов московской и подмосковной недвижимости является наиболее простым и понятным для качественного исследования эластичности спроса по параметрам, приведенным в таблице 1. Очевидно, что к этому рынку полностью применимо понятие «раз-витый», а, следовательно, имеются все основания серьезно рассматривать соответствующие объекты в качестве залогов.

Внутри этого рынка можно выделить два макросегмента - макросегмент жилой недвижимости, состоящий из сегментов городской и загородной недвижимости, и макросегмент коммерческой недвижимости, состоящий из сегментов торговой, офисной, складской, производственной и специальной (гостиницы, рестораны, фитнес-центры и т.д.) недвижимости. Внутри каждого сегмента выделяются классы, подклассы и т.д., рассмотрение эластичности спроса внутри которых выходит за рамки качественного анализа.

По критерию «количество покупателей» разбивка этих сегментов на три группы, по мнению авторов, выглядит следующим образом:

1) «значительное» - городская жилая недвижимость. Даже из самых общих соображений ясно, что из всех выделенных сегментов количество покупателей в данном сегменте максимально и существенно превышает количество потенциальных покупателей в остальных сегментах по отдельности;

2) «среднее» - загородная жилая недвижимость, офисная недвижимость, торговая недвижимость. Количество потенциальных покупателей в этих сегментах меньше, чем в сегменте жилой городской недвижимости, но выше, чем в сегментах складской, производственной и специальной недвижимости;

3) «незначительное» - складская, производственная, специальная недвижимость. По мнению авторов, количество потенциальных покупателей в этих сегментах меньше, чем во всех остальных.

«Степень специализации» всех объектов во всех сегментах авторами оценивается как «значительная», что на самом деле является достаточно очевидным, поскольку, например, использование загородной недвижимости в качестве городской исключено, а ее же использование в качестве производственной хотя и имеет некий смысл, но, как минимум, не является типичным.

Соответственно, если пользоваться критериями, приведенными в таблице 1, то:

• для жилой городской недвижимости характерен среднеэластичный спрос и коэффициент эластичности 0,94;
• для загородной жилой недвижимости, офисной и торговой недвижимости характерен слабо неэластичный спрос и соответственно коэффициент эластичности, равный 0,68;
• для складской, производственной и специальной недвижимости - абсолютно неэластичный спрос и нулевой коэффициент эластичности, что, как было отмечено выше, не имеет практического смысла. По всей видимости, в этом случае необходимо использовать коэффициент эластичности, равный 0,16.

Несмотря на простоту, использование таблицы 1 требует осторожности, поскольку при наличии более детализированной информации, характеризующей ценовое рас-пределение спроса, расчет по формулам (5) и (6) может давать как существенно более высокие, так и существенно более низкие значения коэффициента эластичности спроса по сравнению с «лобовым» их расчетом на основании данных таблицы 1.

В качестве примера более детально рассмотрим сегмент рынка загородной подмосковной недвижимости.

Пример использования эластичности спроса по цене для анализа приемлемости загородной недвижимости в качестве залога

Данные соотношения спроса и предложения на рынке загородной подмосковной недвижимости в 2006 г. заимствованы из статьи И. Терентьева 13 (табл. 2).

Из таблицы 2 видно, что равновесие спроса и предложения наблюдается в ценовом сегменте $400–600 тыс., в сегментах до $200 и 200–400 тыс. спрос существенно превышает предложение, а в сегменте более $800 тыс. - наоборот, предложение серьезно превышает спрос.

Следовательно, при понижении цены объекта, например, с $1200 тыс. до 900 тыс., т.е. на существенную величину 25%, увеличения спроса не произойдет, и соответственно повышения ликвидности объекта ожидать не приходится - спрос является неэластичным или даже полностью неэластичным.

Аналогичное заключение можно сделать относительно понижения цены объекта внут-ри всех ценовых сегментов. Следовательно, для обеспечения эластичности спроса и повышения ликвидности объекта следует переходить в более низкие ценовые сегменты.

Так, например, понижение цены объекта с $900 тыс. до 700 тыс. увеличит спрос с 11 до 24%, с $900 тыс. до 500 тыс. - с 11 до 49% и т.д., т.е. более существенно, чем относительное снижение цены. Следовательно, спрос станет эластичным, и можно будет рассчитывать на повышение ликвидности объекта.

В таблице 3 приведены данные расчета коэффициентов эластичности спроса для разных рыночных и ликвидационных стоимостей объектов подмосковной загородной недвижимости по формулам (5) и (6) и данным таблицы 2.

Из таблицы 3 видно, что во всех случаях переход на один ценовой сегмент ниже делает спрос сильноэластичным, а дальнейшее понижение цены следует признать нецелесообразным, поскольку, даже несмотря на дальнейшее увеличение модуля эластичности спроса, увеличение коэффициента элас-тичности спроса уже пренебрежимо мало в силу определения вида зависимости между ними в виде гиперболического тангенса.

По всей видимости, это обстоятельство является ограничителем модели, поскольку даже из самых общих представлений ясно, что значительное - на два-три ценовых сегмента - снижение цены предложения должно привести к подключению новых целевых покупателей - спекулятивных инвесторов в недвижимость - и тем самым ускорить процесс ликвидационной реализации объекта. Однако, строго говоря, и данные таблицы 2 не учитывают спроса со стороны таких покупателей, а основываются на спокойных условиях состояния рынка - когда покупатели приобретают только то, что им нужно для жизни, и не намерены переплачивать, а продавцы не имеют намерения ускорять процесс реализации недвижимости за счет снижения цены.

Тем не менее возможно, что следует подобрать более подходящий вид зависимости коэффициента эластичности от ее модуля.

Таким образом, расчет конкретных значений К эл.спр. на основании данных о ценовой эластичности спроса дает существенно иные, чем 0,68, полученное авторами при качественном анализе на основании данных таблицы 1, значения.

При этом при грамотном учете ценовой эластичности значения К эл.спр. существенно выше, чем 0,68, и, следовательно, использование такого значения способно привести к неоправданному занижению цены продажи. В то же самое время использование значения К эл.спр. = 0,68 следует считать оправданным внутри верхнего ценового сегмента и при рыночных стоимостях объектов до $1200 тыс., что переведет объект на один ценовой сегмент ниже. При еще больших рыночных стоимостях объекта следует применять К эл.спр. даже мень-ше, чем 0,68, что обеспечит тот же результат.

Таким образом, даже из этих качественных соображений можно сделать следующие выводы:

• наиболее приемлемой с точки зрения ликвидности залогового обеспечения является подмосковная загородная недвижимость с рыночной стоимостью до $800 тыс. - в этом ценовом сегменте относительное повышение спроса будет всегда более существенным, чем относительное понижение цены;
• при залоге подмосковной загородной недвижимости с рыночной стоимостью более $1000 тыс. следует учитывать необходимость существенного понижения цены ликвидационной реализации - до 50% и более, что в абсолютных цифрах составляет $300–500 тыс. и более. Только при этом условии следует ожидать опережающего роста спроса.

Альтернативный рыночному «подход со спекулятивным покупателем»

Как было указано выше, этот подход предполагает наличие известного залогодержателю покупателя, преследующего цель получения интересной ему нормы прибыли от спекулятивной перепродажи данного объекта, о котором он хорошо осведомлен. Например, такими покупателями могут выступать специализированные торговые посредники: риелторы, автосалоны, конкуренты залогодателя и т.п.

Использование данного подхода является, по сути, безальтернативным в случае низких - менее 0,68 - коэффициентов эластичности спроса, определяемых из таб-лицы 1.

На основании данных работы А. Родина 14 можно записать следующее выражение для коэффициента, понижающего рыночную стоимость объекта в связи с необходимостью учета спекулятивного интереса покупателя (К сип):

К сип = (1 – (iн.п. (Td)) / (1 + (iкред. (Td)), (7)

где iкред . - процентная ставка привлечения заемных средств;

iн.п. - норма прибыли инвестора, в данном случае - доход за вычетом расходов по привлеченным средствам, но не учитывающая никаких иных расходов инвестора, связанных с реализацией проекта.

Тd = Tr – Tf - в данном случае представ-ляет собой срок привлечения заемных средств, Tr и Tf - как и в формуле (4), разумно долгий период экспозиции объекта оценки в типичных условиях продажи и фиксированный период экспозиции объекта в условиях вынужденной продажи соответственно.

В таблице 4 приведены результаты расчета зависимости коэффициента, учитывающего спекулятивный интерес покупателя (К сип), от ставки и срока привлечения заемных средств, а также нормы прибыльности проекта для инвестора - покупателя.

Из таблицы 4 видно, что учет альтернативного эластичности спроса на рынке спекулятивного интереса покупателя также может приводить к существенному снижению ликвидационной стоимости, причем степень снижения рыночной стоимости тем больше, чем более спекулятивным является намерение покупателя (высокие, по сравнению со ставкой привлечения, нормы прибыльности), чем больше срок привлечения заемных средств (т.е. чем сильнее разумно долгий период экспозиции объекта оценки в типичных условиях продажи превышает фиксированный период экспозиции объекта в условиях вынужденной продажи), а также чем выше ставка привлечения заемных средств.

Влияние факторов ограниченности времени ликвидационной реализации объекта и вынужденности продажи

Теперь вернемся к формуле (2) и объединим влияние обоих рассмотренных факторов в одно значение ликвидационного коэффициента.

Из приведенных выше данных следует, что совместный учет обоих рассмотренных выше факторов способен даже при формальном удовлетворении условию наличия раз-витого рынка соответствующих объектов давать значения ликвидационного коэффициента меньше, чем 0,50. Более того, такие значения ликвидационного коэффициента следует считать ожидаемыми.

Это означает, что даже при обеспечении условия «рыночная стоимость залога в два раза превышает размер ссудной задолженности при выдаче ссуды» (условие минимально требуемого резервирования на возможные потери) денежных средств, которые будут получены в ходе ликвидационной ликвидации объекта залога-вещи, с высокой степенью вероятности может не хватить для удовлетворения, как минимум, всех требований кредитора.

Однако при наличии такой возможности следует иметь в виду еще одно немаловажное, ограничивающее применимость залога в виде обеспечения с точки зрения Положения № 254-П обстоятельство. А именно, в соответствии с п. 6.5 «Обеспечение не может учитываться для целей настоящего Положения, если: … возникают основания для признания невозможности реализовать права, вытекающие из наличия обеспечения по ссуде, без существенных потерь суммы (стоимости) обеспечения».

Термин «существенная потеря стоимости» в Положении № 254-П не определен, но можно предположить, что потеря стоимости обеспечения в два раза еще не является «существенной». На это, в частности, косвенно указывает соответствие минимального размера резерва на возможные потери двухсотпроцентному соотношению рыночной стоимости залога и размера ссудной задолженности.

Однако к большему соотношению рыночной стоимости залога и размера ссудной задолженности также следует относиться с осторожностью.

Это связано с тем, что в случае судебного взыскания судом может быть отказано в обращении взыскания на залог по признаку явной несоразмерности требований залогодержателя стоимости заложенного имущества. Таким же может быть результат при обжаловании факта продажи залога залогодателем и при внесудебном порядке взыскания. При этом суд будет исходить из необходимости определения начальной продажной цены заложенного имущества, которая, напомним, устанавливается исходя из рыночной стоимости 15 .

В статье Т.С. Львовой 16 приводятся два примера таких отказов: в одном случае стои-мость заложенного имущества превышала размер требований в 3,0 раза, в другом - в 3,9 раза.

Следовательно, если договором залога предусмотрен судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество или такой порядок может возникнуть по требованию залогодателя, банку стоит исходить из максимально допустимого соотношения рыночной стоимости залога и размера требований, равного 300%.

Соответственно рискованно использовать в работе расчетные значения ликвидационной стоимости, которые более чем в три раза ниже по сравнению с рыночной стоимостью.

О пользе регулярной переоценки стоимости залога

Пункт 6.4 Положения № 254-П определяет, что «справедливая стоимость залога … определяется кредитной организацией на постоянной основе, но не реже одного раза в квартал. Изменение справедливой стоимости залога учитывается при определении размера резерва …».

Зачастую банки относятся к этому требованию формально (кроме ценных бумаг), причем основным побуждающим фактором для переоценки залога является именно необходимость корректировки или подтверж-дения размера резерва.

Между тем рыночная стоимость многих видов залогов во времени изменяется, что может существенно влиять и на соотношение рыночной и ликвидационной стоимостей, причем это обстоятельство следует учитывать уже начиная с момента выдачи кредита.

Можно выделить как минимум два основных фактора, которые способны оказать влияние на временную зависимость рыночной стоимости.

Во-первых, это конъюнктура рынка и ее прогноз на период действия договора залога.

В подтверждение можно привести «лавинообразный», противоречивший всем прог-нозам рост стоимости жилой недвижимости в Москве в 2006 г. Очевидно, что в тот момент влияние этого фактора в значительной степени нивелировало влияние фактора ликвидационной реализации на стоимость соответствующих залогов.

Очевидно, что на повышение рыночной стоимости будет действовать, например, такой фактор, как введение дополнительных импортных пошлин на иномарки и т.п.

Кроме того, уверенно можно прогнозировать, например, постоянный и непрерывный рост стоимости легковых автомобилей, поскольку обратное - снижение цен - не наблюдалось никогда.

В сторону понижения рыночной стоимости постоянно действует фактор устаревания и износа объекта залога.

Например, величину естественного физического износа автомототранспортных средств (АМТС) можно определить в соответствии с «Методическим руководством…» 17 .

В частности, для легковых автомобилей, принадлежащих физическим лицам и используемых ими в личных целях, в соответствии с данным «Методическим руководством …» величина базового естественного физического износа составит величину в пределах от 5 до 8% в год в зависимости от класса и страны изготовления. Особо следует отметить, что эти данные получены на основании анализа больших массивов информации о предложениях автомобилей на продажу, а не на основании математических моделей. Следовательно, они являются не умозрительными, а в достаточной степени объективными.

Поправки на условия эксплуатации легковых автомобилей, повышающие износ, увеличивают его в пределах от 1,00 до 1,45 раза.

Еще более сильное влияние на рыночную стоимость для отдельных видов объектов может оказывать устаревание. Так, например, рыночная стоимость компьютерной и оргтехники снижается в несколько раз за два-три года, а за один год это снижение может составить более 50%. Объясняется это постоянным обновлением модельных рядов.

Эти эффекты, возможно, столь значимые при анализе рыночной стоимости залога, оказывают существенно более сильное влияние на его ликвидационную стоимость.

Известны также случаи, когда реализация некоторых видов товаров продовольственной группы неожиданно ограничивалась или полностью запрещалась государством (грузинские и молдавские вина, водка, польское мясо и т.д.). Очевидно, что в таких условиях рыночная стоимость залога может обнулиться.

Заключительные замечания

Приведенные выше данные и соображения, по мнению авторов, наглядно демонстрируют то обстоятельство, что залоговая работа в банке не может строиться только исходя из определения рыночной стоимости объекта залога.

Например, на форуме ведущего оценочного портала Аppraiser.ru в числе прочих дискутировался следующий вопрос: «Банк при аккредитации оценочной компании требует включить в соответствующее соглашение положение о том, что оценщик обязуется возместить разницу между стоимостью залога, указанной в отчете об оценке, и суммой, фактически вырученной банком в процессе обращения взыскания на залог. Как быть в этой ситуации?».

С учетом приведенных в настоящей статье данных становится совершенно очевидно, что «фактор растроения» стоимости залога на «рыночную», «ликвидационную» и «справедливую» проявляется в этом случае в полную силу. Очевидно, что оценщик имеет в виду «рыночную» стоимость, банк говорит о «ликвидационной», а Положение № 254-П о «справедливой» стоимости.

В то же самое время, как свидетельствуют приведенные выше данные, оценщик (или банк самостоятельно) может блестяще и достоверно определить рыночную стоимость объекта залога, но продать его по соответствующей цене в сжатые сроки в реальности будет невозможно, и невозможно по объективным причинам, а не по причине вины оценщика (или сотрудника банка).

Этого, очевидно, не будет происходить при соблюдении следующих условий.

1. Ликвидационная стоимость должна получить полноправное и равное рыночной стоимости место в залоговой работе банков.

2. В Положении № 254-П необходимо определить термин справедливую стои-мость залога-вещи как стоимость, которая:

• эквивалентна «рыночной» при заключении и надлежащем исполнении кредитного договора;
• эквивалентна «ликвидационной» при возникновении обстоятельств, дающих основания для обращения взыскания на залог.

Можно также переформулировать условие минимального резервирования на возможные потери, исходя из требования «ликвидационная стоимость залога-вещи - не менее размера всех обязательств заемщика». Соответственно банки при этом должны будут писать соответствующие внутренние документы, формализующие алгоритм определения ликвидационной стоимости. Однако, по мнению авторов:

• во-первых, ничего, кроме пользы, это не принесет;
• во-вторых, исходная информация для этого приведена в данной статье и остается только творчески ее использовать;
• в-третьих, это позволит «отсекать» низколиквидные виды залогов уже на этапе рассмотрения кредитной заявки; возможна даже некая специализация работы банков с залогами, в отношении которых у них имеется полное представ-ление о том, как и каким образом их реализовывать, а не по принципу «берем все, лишь бы стоимость в два раза перекрывала размер задолженности»;
• в-четвертых, это позволит включать в договоры залога положения, регламентирующие цену реализации залога залогодержателем в добровольном порядке или банком при передаче объекта залогодержателю и т.п., что повысит степень осмотрительности залогодателя при заключении сделки залога.

Можно привести и другие аргументы в пользу этого.

И рыночная, и ликвидационная стоимости должны определяться на момент выдачи кредита, а затем - на регулярной основе, но не реже одного раза в квартал. Это, как минимум, позволит банку обоснованно требовать от заемщика предоставления дополнительного обеспечения по кредиту при критическом снижении ликвидационной стоимости залога.

В идеале следует внести соответствующие изменения в залоговое законодательство в части определения начальной стоимости торгов в случае судебного порядка обращения взыскания равной не рыночной стоимости, а ликвидационной - это обстоятельство, по мнению авторов, даст больший эффект, чем, например, обязательная регистрация залога движимого имущества.

Более того, с учетом этого ненавистный многим залог товаров в обороте как ликвидный по определению вид залогового обеспечения может предстать в качественно ином виде.

В самом деле, при адекватном анализе может оказаться, что проще и дешевле организовать качественный контроль за наличием и движением товаров в обороте, чем нести значительные убытки, связные с нереализацией, например, объектов складской и производственной недвижимости. 1 Замулина И. Новый закон о залоге снизит процентные ставки в среднем на 2–3% // РБК.Кредит. 12.07.2007.

2 Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге // Приложение к письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26.

3 Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (вступает в силу с 1 февраля 2008 года).

4 Козырь Ю. Оценка ликвидационной стоимости, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1610

5 Долгин С. Порядок (особенности) проведения оценки ликвидационной стоимости конкурсной массы, http://www.arni.ru/arni/doc/stat/170402_dolgin.htm

6 Галасюк Виктор В., Галасюк Валерий В. Способ учета эластичности спроса по цене при определении ликвидационной стоимости объектов, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608

7 Галасюк Виктор В., Галасюк Валерий В. Методические рекомендации по оценке имущества и имущественных прав в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595

8 Родин А. Методика оценки ликвидационной стоимости // Вопросы оценки. 2003. № 1.

9 Такой вид зависимости использован в работах Виктора и Валерия Галасюков. Аналогичный вид зависимости использован и Ю. Козырем в одной из трех рассмотренных им моделей.

10 Галасюк Виктор В., Галасюк Валерий В. Методические рекомендации по оценке имущества и имущественных прав в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595

11 Галасюк Виктор В., Галасюк Валерий В. Способ учета эластичности спроса по цене при определении ликвидационной стоимости объектов, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608

12 Самуэльсон Пол. А., Нордхаус Вильям Д. Экономика. - Пер. с англ. - М.: Издательство «БИНОМ», 1997. С. 99–106.

13 Терентьев И. Метры переменных направлений. Спрос в загородной недвижимости смещается на экономкласс // Коммерсантъ. 02.03.2007. № 33. С. 20.

14 Родин А. Методика оценки ликвидационной стоимости // Вопросы оценки. 2003. № 1.

15 Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге // Приложение к письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26.

16 Львова Т.С. Особенности юридического сопровождения при кредитовании под залог // Банковское кредитование. 2007. № 3. С. 77–78.

17 Методическое руководство по определению стоимости автомототранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления. РД 37.009.015-98 с изменениями № 1, 2, 3, 4, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=187&Id=930

Ал-р А. Слуцкий
Славянский финансовый центр, президент, к.т.н.

Анат. А. Слуцкий
Славянский финансовый центр

ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА клиента является одной из распространен­ных форм обеспечения возвратности банковского кредита. Залог иму­щества оформляется договором о залоге, подписанным двумя сторона­ми и подтверждающим право кредитора при неисполнении платежного обязательства заемщиком получить преимущественное удовлетворение претензии из стоимости заложенного имущества.

Использование залога в практике организации кредитных отно­шений предполагает наличие специального механизма его примене­ния. Залоговый механизм есть процесс подготовки, заключения и ис­полнения договора о залоге. Залоговый механизм возникает в момент рассмотрения кредитной заявки как условие заключения кредитного договора. Он сопровождает весь период пользования ссудой. Реаль­ное обращение к исполнению залогового механизма возникает на за­вершающей стадии движения кредита — погашении ссуды — и лишь в отдельных случаях, когда клиент не может погасить ссуду выручкой или доходом.

В банковской практике операции по оформлению и реализации за­логового механизма называют залоговыми операциями . Залоговые операции коммерческих банков не имеют самостоятельного значения. Они производны от ссудных операций и гарантируют своевременное и Полное погашение ссуды. Ссуды, выданные под залог имущества клиента_или его имущественных прав, называют ломбардными .

С правовой точки зрения структуру залогового механизма можно Представить на рис. 13.1.

Как видно из рис. 13.1, центральное место в правовом содержании залогового механизма принадлежит определению права собственности, владения, распоряжения и пользования заложенным имуществом. Ука занные вопросы в законодательстве различных стран решаются по-раз­ному. В России правовая основа залогового механизма определена За­коном «О залоге» и Гражданским кодексом, в соответствии с которыми :

а) право собственности на заложенное имущество принадлежит за­емщику;

б) владение заемщиком заложенным имуществом может быть не­посредственное и опосредованное;

в) залог может сопровождаться правом пользования предметами залога в соответствии с его назначением.

Основными этапами реализации залогового механизма являются:

• выбор предметов и видов залога;
• осуществление оценки предметов залога;
• составление и исполнение договора о залоге;
• порядок обращения взыскания на залог.

ПРЕДМЕТОМ ЗАЛОГА могут выступать вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. В то же время это имущество для отнесения его к объекту залога должно отвечать двум критериям: приемлемости и достаточности. Указанные критерии находят различ­ное выражение по отношению к различным видам имущества.

В зависимости от материально-вещественного содержания предметы залога подразделяются на следующие группы:

1. Залог имущества клиента:

Залог товарно-материальных ценностей:

а) залог сырья, материалов, полуфабрикатов;

б) залог товаров и готовой продукции;

в) залог валютных ценностей (наличной валюты), золотых изде­лий, украшений, предметов искусства и антиквариата;

г) залог прочих товарно-материальных ценностей;

• залог ценных бумаг, включая векселя;
• залог депозитов, находящихся в том же банке;
• ипотека (залог недвижимости).

2. Залог имущественных прав:

• залог права арендатора;
• залог права автора на вознаграждение;
• залог права заказчика по договору подряда;
• залог права комиссионера по договору комиссии.

В то же время, чтобы то или иное имущество клиента могло стать предметом залога, необходимо его соответствие критериям приемлемо­сти и достаточности.

Критерий приемлемости отражает качественную определенность предмета залога, критерий достаточности — количественную . Существу­ют общие и специфические требования к качественной и количествен­ной определенности предметов залога.

Общие требования к качественной стороне предметов залога неза­висимо от их материально-вещественного содержания сводятся к сле­дующему.

1. Предметы залога (вещи и имущественные права) должны принад­лежать заемщику (залогодателю) или находиться у него в полном хо­зяйственном ведении.

2. Предметы залога должны иметь денежную оценку.

3. Предметы залога должны быть ликвидны, т.е. обладать способ­ностью к реализации.

Общим требованием к количественной определенности предметов залога является превышение стоимости заложенного имущества по срав­нению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по от­ношению к залогодержателю, т.е. стоимость заложенного имущества должна быть больше суммы ссуды и причитающихся за нее процентов.

Специфические требования к качественной и количественной опре­деленности предметов залога зависят от вида залога и степени риска, сопровождающей соответствующие залоговые операции.

Приемлемость товарно-материальных ценностей для залога опре­деляется двумя факторами:

• качество ценностей;
• возможность кредитора осуществлять контроль за их сохранностью. Критериями качества товарно-материальных ценностей являются:

быстрота реализации,

относительная стабильность цен,

возможность страхования,

долговременность хранения. Поэтому скоропортящиеся продукты, как правило, не используются для залога.

Важно не только определить критерий качества, выбрать в соответ­ствии с ним ценности, но и обеспечить их сохранность. Только в этом случае залог ценностей может быть гарантией возврата кредита.

В этой связи наиболее надежным способом обеспечения сохраннос­ти заложенных ценностей является передача их кредитору, т.е. банку. В Данном случае заемщик остается собственником заложенного имуще­ства с опосредованным владением. Он не может распоряжаться и ис­пользовать заложенные ценности. Указанный вид залога называется закладом. Кредитор приобретает при закладе право пользования зало­женным имуществом. Одновременно на него переходит обязанность надлежащим образом содержать и хранить предмет заклада, нести от­ветственность за утрату и порчу.

При отсутствии у банка складских помещений этот вид залога по отношению к товарно-материальным ценностям имеет ограниченную сферу применения. В качестве предметов заклада могут выступать: _валютные ценности, драгоценные металлы, изделия искусства, украшен ия. Действующее законодательство предусматривает также возмож­ность (по соглашению сторон) оставления заложенных товарно-мате­риальных ценностей у залогодателей. Если на предметы, оставленные у залогодателя, наложены знаки, свидетельствующие об их залоге, имеет место так называемый твердый залог. В этом случае заемщик не имеет права использовать (расходовать) заложенные ценности.

Как показала практика, твердый залог имеет ограниченную сферу применения, так как он рассчитан на ценности, не предназначенные для текущего потребления.

Более распространенным видом залога при оставлении ценностей у залогодателя является залог товаров в обороте. В этом случае залогода­тель не только непосредственно владеет заложенными ценностями, но

и может их расходовать.

Залог товаров в обороте применяется в настоящее время в практике отечественных и зарубежных банков при кредитовании торговых орга­низаций, которые должны постоянно иметь у себя запас ценностей для выставления их на продажу. В этом случае предмет залога находится не только во владении, но и в распоряжении и пользовании заемщика. При данном виде залога организация может заменить одни заложенные цен­ности на другие, но условием продажи товаров является обязательное их возобновление в сумме израсходованных ценностей. Залог товаров в обо­роте получил также название залога с переменным составом, поскольку между моментом продажи товаров и моментом возобновления товарно­го запаса возможно несовпадение, в этом случае залоговое обязатель­ство не всегда гарантирует возврат кредита. Такая гарантия распростра­няется лишь на реально существующие товарные запасы. Разновидностью залога товаров в обороте является залог товаров в переработке . Он при­меняется при кредитовании промышленных предприятий, в частности пе­рерабатывающих сельскохозяйственное сырье. Особенностью этого вида залога является право заемщика использовать заложенное сырье и мате­риалы, включенные в предметы залога, в производстве и заменять их на готовую продукцию. Причем может допускаться перемещение предназ­наченных к переработке ценностей со склада в цех фабрики или завода. Переработка ценностей банком разрешается, если будет доказано, что в результате переработки получится продукт более высокой стоимости, чем до нее. Для доказательства представляются специальный расчет, ко­торый показывает количество и стоимость заложенного сырья и матери­алов; период его переработки; средний выход переработанной продукции; место хранения. Однако и в этом случае банк не может осуществить действенный контроль за сохранностью заложенных ценностей.

Таким образом, различные виды залога материальных ценностей (или расчетных документов, их представляющих) обладают неодина­ковой степенью гарантии возврата кредита. Наиболее реальной гаран­тией обладает заклад. Остальные виды залога имеют условные гаран­тии возврата кредита. Поэтому в практике иностранных коммерческих банков эти виды залога применяются по отношению к клиентам, поло­жительно себя зарекомендовавшим, т.е. надежным партнерам по кре­дитным сделкам.

Поскольку в рыночной экономике конъюнктура с реализацией то­варов может оперативно изменяться, величина заложенных ценностей всегда выше суммы выдаваемого кредита. Это положение определяет понятие «достаточности» объекта залога. При выдаче ломбардных ссуд под товарно-материальные ценности максимальная сумма ссуды не пре­вышает, как правило, 85% стоимости предметов залога. Такая разница дает банку дополнительную гарантию возврата кредита на случай воз­никновения непредвиденных обстоятельств.

Однако в каждом конкретном случае определяется индивидуальная маржа (разница между стоимостью заложенных ценностей и долгом за­емщика перед банком по ссуде и процентам), учитывая риск кредитной сделки.

Кроме залога товарно-материальных ценностей в зарубежной и оте­чественной практике банки осуществляют выдачу ломбардных ссуд под залог ценных бумаг.

Критерием качества ценных бумаг, с точки зрения приемлемости их для залога , служат: возможность быстрой реализации и финансовое со­стояние выпускающей стороны. В этой связи в зарубежной и отечествен­ной практике наиболее высокий рейтинг качества имеют государствен­ные ценные бумаги с быстрой оборачиваемостью. При выдаче ссуд под их залог максимальная сумма ссуды может достигать 95% стоимости ценных бумаг. При использовании в качестве залога других ценных бумаг (например, акций, выпущенных фирмами) величина ссуды состав­ляет 80-85% их рыночной цены. При этом коммерческие банки выдают ссуды как под котирующиеся, так и не котирующиеся на бирже ценные бумаги. В последнем случае качество обеспечения ссуды более низко, в связи с чем банки устанавливают более высокую маржу при оценке сто­имости залога.

К предметам залога относятся также векселя (торговые и финансо­вые). Главное требование к торговому векселю как предмету залога состоит в обязательности отражения реальной товарной сделки . Необ­ходимо также учитывать срок платежа но векселю, который не может быть короче срока выдаваемой ссуды. Максимальная сумма кредита П ЗД залог векселя, по опыту ряда стран, составляет 75-90% стоимости обеспечения. В российской практике в качестве залога используются в основном финансовые векселя (обязательства эмитента заплатить оп­ределенную сумму денежных средств). Основным требованием к тако­му векселю при его использовании в качестве залога являются: право­мерность выпуска, наличие механизма продажи, ликвидность.

Залоговое право может распространяться и на депозитные вклады находящиеся в том же банке, который выдает кредит. Такие вклады как правило, имеют целевой характер использования. Например, хо­зяйственная организация производит накопление денежных ресурсов для осуществления производственных капитальных вложений или стро­ительства объектов социальной сферы (жилых домов, профилактори­ев, детских дошкольных учреждений, спортивных комплексов). При получении в банке кредита на текущие производственные нужды пред­приятие может использовать в качестве залога созданные депозиты в со­ответствующей сумме, в том числе валютные. При использовании валют­ного депозита в качестве залога дается распоряжение соответствующим работникам банка о блокировании счета в сумме, адекватной рублевому кредиту. Если депозит оформляется сертификатом, то он может быть сдан на хранение в банк. При задержке в погашении ссуды за счет поступаю­щей выручки банк обеспечит возвратность кредита за счет депозитного вклада. Это наиболее простой и надежный способ, гарантирующий воз­вратность кредита.

Кредитование совокупного (кредит по совокупности материальных запасов и производственных затрат) или укрупненного объекта (кредит по контокоррентному счету) может потребовать использование сме­шанного залога, включающего товары на складе, ценные бумаги, вексе­ля. В этом случае требования к составным элементам смешанного зало­га остаются теми же, что и описанные выше. Максимальная сумма кре­дита в соответствии с Уставом Госбанка РСФСР от 13 октября 1921 г. не должна была превышать 75% общей стоимости принятого в залог совокупного обеспечения.

Некоторые особенности в использовании залога имеются при вы­даче ипотечных ссуд, которые получили широкое развитие в мировой банковской практике. В этом случае появляется такой вид залога, как ипотека, т.е. залог недвижимого имущества. Объектом ипотеки могут быть: здания, сооружения, оборудование, земельные участки, жилые дома и квартиры, дачи, садовые участки, гаражи и другие строения по­требительского назначения.

Для ипотеки характерны следующие черты : оставление имущества у залогодателя во владении и пользовании; возможность залогодателя самостоятельно распоряжаться доходом, полученным от использова­ния предметов ипотеки; возможность получения залогодателем под за­лог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд; обяза­тельная регистрация залога в поземельных книгах, которые ведутся по месту нахождения предмета ипотеки; простота контроля залогодержа­телем за сохранностью предмета залога.

Ипотека используется, как правило, при выдаче долгосрочных ссуд юридическим и физическим лицам (населению для приобретения дома или квартиры; фермерам для строительства или землеустройства).

При выдаче ипотечного кредита важно правильно провести оценку стоимости залога. Успех оценки, как показывает зарубежный опыт, зависит от способностей, опыта и компетентности оценщика. Этому воп­росу банк придает большое значение.

В России использование ипотеки в качестве обеспечения обяза­тельств по кредитному договору регулируется Законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости) «, вошедшим в действие с 16 июля 1998 г. В соот­ветствии с ним объектом ипотеки являются: земельные участки; пред­приятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квар­тиры и части жилых домов и квартир; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Указанное имущество может быть предметом ипотеки, если оно принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хо­зяйственного ведения.

Если имущество находится в общей совместной собственности или принадлежит по договору аренды, необходимо согласие всех собствен­ников или арендодателя.

При условии, что предметом ипотеки является предприятие, то в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному пред­приятию материальные и нематериальные активы.

В современной банковской практике предметом залога при выдаче ссуд выступает не только имущество, принадлежащее клиенту, но и его имущественные права. В результате существует самостоятельный вид залога — залог прав. Объектом залога в этом случае выступают права: арендатора на здания, сооружения, землю; автора на вознаграждение; заказчика по договору подряда; комиссионера по договору комиссии и др. При использовании залога прав для обеспечения возвратности кре­дита банк должен убедиться, что срок поступления денежных средств заемщику соответствует сроку погашения ссуды.

Другим элементом залогового механизма является оценка предмета залога. Международная практика выработала по этому поводу следу­ющие принципиальные положения .

1. Большинство предметов залога оценивается по рыночной стоимос­ти. Это означает, по сути, самую высокую цену, за которую собственность могла бы быть реализована при наличии потенциального покупателя и достаточного времени на совершение сделки. Вместе с тем во многих слу­чаях, когда банк реализует залоговый механизм для погашения ссуды, пер­воначальная стоимость не соответствует реальной цене. Это происходит в силу таких причин, как: отсутствие заинтересованных покупателей, сниже­ние цены на соответствующую собственность, экономический спад, необ­ходимость быстро найти покупателя.

2. Принятое обеспечение должно регулярно переоцениваться с тем, чтобы покрыть кредитный риск в любое время.

3. Оценку стоимости предметов залога должны производить специ­алисты соответствующей квалификации.

4. Подлинность и ценность произведений искусства, антиквариата и т.д. должны быть подтверждены.

В случае использования в качестве залога товарно-материальных Ценностей стоимость его должна включать расходы на проведение пе­риодических оценок залогового обеспечения, особенно если к ним при­влечены независимые эксперты.

6. При оценке залога следует обратить внимание на правильное опре­деление ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества.

Реальный уровень покрытия ссуды в ситуации вынужденной прода­жи имущества можно определить, если из цены открытого рынка вы­честь следующее:

• затраты на реализацию;
• маржу вынужденной продажи;
• величину любых приоритетных претензий на имущество;
• оплату судебных издержек.

Если из чистой реальной стоимости вычесть требуемую маржу бе­зопасности (в зависимости от степени риска) получим действительную стоимость имущества, являющуюся обеспечением возврата ссуды.

7. Наиболее ответственным, сложным и трудоемким является оценка
недвижимости в качестве предмета залога. В международной практике
для оценки недвижимости используются три основных метода, которые
применяют в комплексе для выбора наиболее оптимального варианта.

Первый метод (затратный) ориентируется на определение возмож­ных затрат по приобретению земли и возведению новых аналогичных построек в обозримом будущем при нормальном ходе строительства. Да­лее определяется восстановительная стоимость объектов с учетом вели­чины предпринимательского дохода, который отражает вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Полученная сто­имость уменьшается на сумму износа.

Второй метод (рыночный) основывается на информации о рыночной цене аналогичных сделок купли-продажи. Конечно, при этом методе ис­пользуется система поправок, поскольку полностью идентичных объек­тов недвижимости практически не существует. Этот метод более прост в употреблении, но предполагает развитый рынок недвижимости и нали­чие информации о рыночных ценах на разные объекты недвижимости.

Третий метод (доходный) исходит из предпосылки, что стоимость объекта недвижимости обусловлена будущим чистым доходом, кото­рый может принести данная недвижимость при ее эксплуатации. Для использования этого метода ориентируются на информацию о ставках аренды аналогичного объекта недвижимости, данные о возможных потерях при сборе платежей (из-за продолжительности срока поиска арендатора), информацию о возможности дополнительного получения доходов от иных форм эксплуатации объекта недвижимости.

Для российских условий развитие ипотеки в качестве формы обес­печения возвратности ссуд еще предстоит, поэтому вопрос об оценке предметов недвижимости приобретет в дальнейшем особую актуаль­ность. По мнению специалистов, на данном этапе наиболее приемле­мым методом являются определение рыночной стоимости объекта за­лога и выдача кредита в размере 50-60% от нее.

Важнейшим элементом залогового механизма являются составление и исполнение договора о залоге, в котором отражается весь комплекс правовых взаимоотношений сторон по залогу имущества или имуще­ственных прав.

В соответствии с законодательством России договор о залоге дол­жен отвечать определенным требованиям по форме и содержанию.

К форме договора о залоге предъявляются следующие требования.

• Договор о залоге должен совершаться в письменной форме. Как правило, в российской практике составляется единый документ, под­писанный двумя сторонами и скрепляемый печатями.
• Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удо­стоверению. В российской банковской практике нотариальному удос­товерению подвергаются договоры о залоге не только недвижимого, н0 и любого иного имущества клиента.
• Договор об ипотеке подлежит регистрации в местных органах уп­равления имуществом России.
• Договор об ипотеке государственной собственности считается дей­ствительным, если на нее дано разрешение местных органов Госкоми­мущества.

Несоблюдение указанных требований к форме залога имущества или имущественных прав залогодателя влечет его недействительность .

К содержанию договора о залоге (основным его условиям) законо­дательством России предъявляются следующие требования .

1. Отражение существа обеспеченного залогом требования (обяза­тельства), его размера и срока исполнения. Если залогом обеспечивает­ся обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре о залоге указывается, кто является кредитором и кто заемщиком; размер ссуды и причитающихся процентов; срок погашения ссуды и уплаты процентов.

2. Состав и стоимость заложенного имущества.

3. Вид залога, отражающий способ владения и распоряжения зало­женным имуществом.

4. Права и обязанности сторон применительно к видам залога.
При закладе права и обязанности сторон обусловлены передачей

заложенного имущества кредитору (банку). При твердом залоге, зало­ге товаров в обороте или переработке права и обязанности сторон за­висят от особенностей соответствующего вида залога.

5. Формы организации контроля за соблюдением условий договора. Конкретные способы организации контроля за исполнением условий договора о залоге зависят от способа и распоряжения заложенным имуществом.

В договор е о закладе, предусматривающем право владения заложенным имуществом залогодержателем, должны быть предусмотрены :

• обязанность залогодержателя застраховать предмет заклада на полную стоимость за счет и в интересах залогодателя;
• обязанность залогодержателя обеспечить меры по сохранению владения предметов заклада;

• обязанность залогодержателя немедленно извещать залогодателя Возникновении угрозы утраты или повреждения предмета заклада;
• обязанность залогодержателя направлять отчет о пользовании Редметом заклада, если таковое предусмотрено договором;

Обязанность залогодержателя возвратить предмет заклада после
исполнения залогодателем обеспеченного закладом обязательства.

В договоре о залоге с оставлением заложенного имущества у залогодателя (твердый залог, залог товаров в обороте) могут быть предус мотрены положения, касающиеся :

— права залогодержателя требовать от залогодателя принятия мер по сохранению предмета залога;

• обязанность залогодателя поддерживать неснижаемый остаток заложенных ценностей на определенном уровне;
• обязанность залогодателя представлять отчет залогодержателю о наличии и состоянии заложенного имущества;
• права залогодержателя проверять по документам и на месте размер, состав и условия хранения заложенного имущества.

В случае ипотеки залогодатель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и осуществлять расходы на его содержание (если договором не предусмотрены иные условия), а залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества.

Банк в случае выдачи кредита под залог ценностей для обеспечения его возвратности должен систематически осуществлять проверку соот­ветствия суммы предоставленного кредита стоимости заложенных цен­ностей с учетом степени потерь, которые могут иметь место при реализа­ции этих ценностей.

Примерная схема проверки обеспечения ссуды может быть следующая, млн руб. :

2. Стоимость заложенных ценностей

на эту же дату по сведениям заемщика 700

3. Маржа, установленная банком

с учетом возможного риска потерь при реализации 30% (от стоимости заложенных ценностей)

4. Реальная стоимость заложенных ценностей 700 — (30% от 700) = 490

5. Излишек (+), недостаток (-) обеспечения 520 — 490 = -30

Следовательно, по результатам проверки обеспечения выданной ссу­ды банк установил снижение стоимости заложенного имущества и его недостаток в сумме 30 млн руб. Это означает необходимость предъявле­ния требований к заемщику о незамедлительном восполнении утрачен­ного залога на указанную сумму. В ряде случаев банк после проверки на месте состава заложенных ценностей может потребовать замены одних ценностей другими, более ликвидными.

Завершающим этапом реализации залогового права и залого вого механизма является порядок обращения взыскания на залог . Основа­нием для обращения взыскания на заложенное имущество или имуще­ственные права является неисполнение ссудополучателем своего обяза­тельства, обеспеченного залогом.

Сроком возникновения у кредитора (банка) права обратить взыска­ на на заложенное имущество может быть : а) момент окончания срока исполнения обязательства (срока ссуды); б) срок погашения ссуды плюс льготный срок, предусмотренный договором о залоге.

Гражданским кодексом РФ установлены два способа обращения взыскания. Первый — путем предъявления иска в суд. Он используется в случаях, если:

• предметом залога является недвижимое имущество;
• для заключения договора о залоге требовалось согласие или раз­решение другого лица или органа;
• предметом залога является имущество, имеющее для общества зна­чительную художественную, историческую или иную ценность;
• залогодатель отсутствует и установить место его нахождения не­возможно.

Обращение в суд кредитора осуществляется на основе искового за­явления с приложением необходимых документов.

Второй способ..- без судебного решения — используется в основном в двух случаях:

• в отношении движимого имущества, если это предусмотрено в договоре залога или установлено дополнительным письменным согла­шением банка и залогодателя;
• в отношении недвижимого имущества, если после истечения сро­ка платежа по кредитному договору между банком и залогодателем зак­лючено нотариально удостоверенное соглашение.

Реализация заложенного имущества при обоих способах обращения взыскания производится путем продажи заложенного имущества с пуб­личных торгов. Начальная продажная цена имущества, с которой на­чинаются торги, определяется: а) решением суда, если обращение взыс­кания на имущество производится в судебном порядке; б) соглашением залогодержателя с залогодателем — в остальных случаях.

Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

Если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, больше удовлетворения требований кредитора (банка), остальные сред­ства передаются залогодателю.

Если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требований залогодержателя (кредитора-банка), недостающая сумма средств удовлетворяется в общем порядке, т.е. без преимуществ, основанных на залоге.

При условии, что торги будут объявлены несостоявшимися, залого­держатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести имущество.

Если такая сделка не состоялась, объявляются повторные торги, а в случае, когда и они будут объявлены несостоявшимися, залогодатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Таблица 13. 1

В целом, рассматривая залог как одну из форм обеспечения возврат­ности кредита, следует подчеркнуть, что такую гарантию порождает юридически закрепленная имущественная ответственность заемщика перед кредитором. Тем самым создается правовая защищенность интересов кредитора.

Экономически гарантию возврата кредита при залоге обеспечивают: во-первых, конкретные ценности и права, являющиеся предметом залога (движимое и недвижимое имущество, права заемщика на недвижимое иму­щество); во-вторых, общее имущество клиента, а иногда и нескольких лиц-

Например, при залоге векселя банк отдает предпочтение перевод­ным векселям, по которым существует солидарная ответственность лип, давших передаточные надписи. Гарантией возврата кредита под залог ценных бумаг является финансовая устойчивость организации, выпус­тившей их.

Таким образом, эффективность залогового права определяется не только правовой защищенностью интересов кредитора, качеством предметов залога, но и общим финансовым состоянием заемщика. Данный вывод означает, что залог имущества заемщика не исключает принятие во внимание его личной кредитоспособности.

Вместе с тем следует отметить, что использование залога имущества кдиента в качестве формы обеспечения возвратности кредита содержит ряд неудобств. Для заемщика, который должен предоставить кредитору Определенный предмет залога, возникает необходимость извлечь его из сферы своего пользования. Однако заемщику невыгодно лишать себя пра­ва пользования движимым имуществом (сырьем, готовой продукцией, транспортными средствами и т.д.). Поэтому эти виды имущества, как пра­вило, не являются предметами залога. Для залога используются ипотеч­ные ценные бумаги и векселя. С другой стороны, оставление в пользова­нии заемщика заложенных ценностей, предусмотренных в договоре о залоге, таит определенный риск для кредитора и создает необходимость органи­зации контроля за их сохранностью. Исключение составляет ипотека.

Учитывая эти факторы, в зарубежной практике осуществляется оцен­ка качества залога как формы обеспечения возвратности кредита.

При этом критериями качества (надежности) залога являются :

а) соотношение стоимости заложенного имущества и суммы кредита;

б) ликвидность заложенного имущества;

в) возможность банка осуществлять контроль за заложенным иму­ществом.

В соответствии с этими критериями выделяются пять групп залога, характеризующих различную надежность (табл. 13.1).

В российской практике качество залога , которое учитывается при классификации ссуд по степени риска, определяется по двум критериям :

а) соотношению стоимости заложенного имущества и суммы ссуды
(включая сумму процентов и возможные издержки, связанные с реали­зацией залоговых прав);

б) степени ликвидности залога.

Показателем ликвидности залога принят срок его реализации, не пре­вышающий 150 дней со дня, когда реализация залоговых прав становит­ся для банка необходимой (не позднее чем на 30-й день задержки заем­щиком очередных платежей банку по основному долгу и процентам).

Применительно к этим критериям выделяются три степени качества 2ШЩга:

а) полное соответствие установленным критериям;

б) несоответствие хотя бы одному из них;

в) несоответствие обоим критериям.

В статье рассматривается, в каких случаях применяется залог как способ обеспечения исполнения обязательства, как учитывается в бухгалтерском учете и какими налогами облагается реализация предметов залога.

Залог - это способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Залог может предоставляться как самим должником, так и третьими лицами, которые не являются стороной основного договора (например, акционерами). При этом предмет залога может передаваться как залогодержателю (заклад), так и в депозит нотариусу.
При залоге прав залогодателем может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Векселедатель сам не имеет прав из векселя и, следовательно, не может выступать в качестве залогодателя (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.01.2002 N 67).
Договор о залоге , независимо от того, являются стороны юридическими либо физическими лицами, заключается в письменной форме.
Требование о форме договора займа, выдаваемого ломбардом, конкретизировано в Законе о ломбардах, согласно которому договор займа оформляется выдачей ломбардом заемщику залогового билета. Другой экземпляр залогового билета остается в ломбарде. Залоговый билет является бланком строгой отчетности.
В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. При отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из названных условий договор о залоге не может считаться заключенным.
Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. Предметом залога не могут быть требования, носящие личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законом. Денежные средства также не могут быть предметом залога, поскольку их нельзя реализовать на торгах (Постановление ФАС Уральского округа от 20.05.2009 N Ф09-7427/08-С6).
Исходя из существа залогового обязательства, при определении в договоре предмета залога должна быть названа не только видовая принадлежность имущества, но и указаны индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей.
Когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.
Так, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Кроме того, в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, то арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке также, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Когда права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
Залог недвижимого имущества после нотариального удостоверения подлежит государственной регистрации.

Бухгалтерский учет

Информация о залоге, полученном в обеспечение исполнения обязательства, отражается на 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные", о залоге, предоставленном в обеспечение исполнения обязательства, - на забалансовом счете 009 "Обеспечения обязательств и платежей выданные". При погашении обязательств суммы обеспечения списываются с соответствующего забалансового счета.
С учетом приведенных обстоятельств в бухгалтерском учете стоимость заложенного имущества, определенная в договоре залога имущества, должна отражаться один раз, независимо от количества кредитных договоров, по которым данный залог принят в качестве обеспечения. При этом в случае, когда один предмет залога обеспечивает несколько кредитных договоров, на наш взгляд, разделение стоимости предмета залога по нескольким лицевым счетам необязательно.

Налогообложение

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязанности по уплате налогов и сборов (п. 1 ст. 72 НК РФ). Запрет на отчуждение (передачу в залог) имущества налогоплательщика без согласия налогового органа (пп. 1 п. 10 ст. 101 НК РФ) производится последовательно в отношении: недвижимого имущества, в том числе не участвующего в производстве продукции (работ, услуг); транспортных средств, ценных бумаг, предметов дизайна служебных помещений; иного имущества, за исключением готовой продукции, сырья и материалов; готовой продукции, сырья и материалов.
При этом запрет каждой последующей группы применяется в случае, если совокупная стоимость имущества из предыдущих групп, определяемая по данным бухгалтерского учета, меньше общей суммы недоимки, пеней и штрафов, подлежащей уплате на основании решения о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решения об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.
в порядке принятия обеспечительных мер может применяться только после наложения запрета на отчуждение (передачу в залог) имущества и в случае, если совокупная стоимость такого имущества по данным бухгалтерского учета меньше общей суммы недоимки, пеней и штрафов, подлежащей уплате на основании решения о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решения об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.
При передаче права собственности на предмет залога залогодержателю при неисполнении обеспеченного залогом обязательства база по НДС определяется как стоимость указанных товаров, исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога (п. 2 ст. 154 НК РФ).
При реализации залогодержателем предмета невостребованного залога, принадлежащего залогодателю, база по НДС определяется как сумма дохода, полученная в виде вознаграждений (любых иных доходов) при исполнении договора.
В отношении налога на прибыль следует отметить, что при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств. Расходы в виде имущества или имущественных прав, переданных в качестве задатка, залога, также не учитываются при ее определении (п. 32 ст. 270 НК РФ).
Минфин России в Письмах от 25.09.2009 N 03-03-06/2/180, от 10.11.2008 N 03-03-06/2/155 рассмотрел ситуацию, в которой банк предоставил заемщику кредит под залог имущества с обязательным условием страхования заемщиком предмета залога. Банк по условиям кредитования имущества под залог является выгодоприобретателем по договору страхования предмета залога, заключенному заемщиком-залогодателем. При наступлении страхового случая страховая компания обязана выплатить залогополучателю-выгодоприобретателю страховое возмещение.
Залогодатель или залогодержатель, в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования.
В перечне доходов, не учитываемых при налогообложении прибыли, приведенном в ст. 251 НК РФ, суммы страхового возмещения, полученные банком-выгодоприобретателем по договору добровольного имущественного страхования при наступлении страхового случая, не поименованы.
Таким образом, страховое возмещение, полученное банком-выгодоприобретателем по договору добровольного имущественного страхования при наступлении страхового случая, включается в состав доходов, учитываемых при налогообложении прибыли. При этом в составе расходов в этом же отчетном периоде может быть отражена сумма задолженности по кредитному договору, погашаемая за счет страхового возмещения.
Затраты, связанные с оплатой услуг сторонним организациям по содержанию и реализации предметов залога и заклада за время их нахождения у залогодержателя, после передачи залогодателем относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.
Действующее законодательство не содержит такого условия для осуществления деятельности организации, как обязанность страховать закладываемое имущество, принадлежащее третьим лицам на праве собственности. Страхование имущества, принадлежащего третьим лицам и переданного по договору залога, осуществляется организацией в силу условий договора, а не в силу требований законодательства Российской Федерации. Следовательно, расходы по страхованию заложенного имущества, принадлежащего третьим лицам, в целях налогообложения прибыли не учитываются (п. 6 ст. 270 НК РФ; Постановление ФАС Поволжского округа от 17.05.2007 по делу N А12-16837/06-С36).
Минфин России в Письме от 06.11.2009 N 03-03-06/2/217 рассмотрел вопрос об учете для целей налогообложения прибыли расходов в виде отчислений в резерв по сомнительным долгам в случае обесценения обеспечения.
Банк предоставил клиенту кредит под залог, т.е. на момент выдачи кредит был обеспечен залогом. В последующем банк самостоятельно проводил переоценку залога.
Залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Таким образом, оценка залога к моменту выдачи кредита произведена по соглашению сторон на основании договора о залоге.
Проведение переоценки предмета залога на основании внутренних документов банка не является достаточным основанием для создания резерва по сомнительным долгам.